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房東7成曾遇租屋糾紛 慎選房客5重點

發言人:阿政


房東7成曾遇租屋糾紛 慎選房客5重點



令人稱羨的「包租公」,真的只要每天穿水水、等收租嗎?根據好房網「全台包租公心聲」調查發現,高達72%的房東曾經遇過租屋糾紛,其中更有56%的房東指出,曾經為了處理租屋糾紛,而寧願付出違約的代價,也要奧房客提前打包OUT!



包租公不好當!72%房東曾遇租屋糾紛



好房網指出,房東不只要付出房屋修繕維護成本、房貸支出以及房屋稅等高額的房價成本,相較於現今台北市住宅出租的投資報酬率低於3%,租金效益並不高,因此一旦遇上奧步房客,等於展開了揮之不去的惡夢。



「包租公」這看似人人稱羨的「職銜」,背後隱藏著許多不為人知的辛酸與經營眉角!根據好房網調查發現,因出租市場競爭白熱化,如果地點不佳或是附設家俱不夠齊全,房子空租期往往就會拉更長,加上現今房客權益意識高漲,又懂得自保之道,只要把不滿情緒PO上網,都會使房東愈來愈難當,其中高達78.5%的包租公最不能忍受不良房客「破壞房子或弄髒牆壁」,高居排行榜第一名。



而「拖欠房租」居次,高達69.6%的房東備感困擾,「房客品性不良(酗酒、吸毒等)」也令房東相當頭疼,其他不受歡迎的房客行為還包括「作息日夜顛倒,大聲擾鄰」、「拉男女朋友同住」及「順手牽手的房客」等。



ETtoday 新聞雲 財經中心/台北報導







5重點評估房客 慎選房客有撇步



評估房客的5大要素,事前做好準備、以杜絕承租客可能繳不出房租、或者破壞房子的風險。



1.從年齡評估:中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,房客若是未滿20歲的未成年人,收入上的穩定度可能較差,訂約時最好得到其父母、法定代理人或監護人的同意,以便掌控與追蹤。



2.從職業評估:可以請房客出示公司名片,並打電話到公司查證,留意注意房客品性、生活特殊習性及職業。



房東還可以詢問房客,上一個居住地點在那裡、住了多久,用試探的方式,問問前一居住地點,附近周遭狀況,來得知房客說的是不是實話。



若得知房客經常搬遷、工作不定、或行蹤飄忽不定,難以聯絡,應特別謹慎,為避免日後收租無門,最好留下房客身分證正反面影本。



3.動機評估:了解房客租屋動機,若作為不正常用途,例如經營賭博性電玩、色情行業,最好予以婉拒,若日後發現房客經營特殊行業,最好通知警方,以保護自己的權益。



4.身分評估:為避免遭人冒名承租,訂約時最好要求房客出示身分證明,若房客為公司、社團等法人機構,應由法人代表人簽約,或由代理人代理簽約,避免承租人以私人名義租用,卻交由法人使用的情形,日後恐怕糾紛叢生。



5.人員評估:房客找房子,為怕危險,多半會找自己的親朋好友一起前往看屋,所謂物以類聚,可以多觀察一起看屋人的品行、談吐等,來判斷對方是不是一個好房客,會不會給自己帶來困擾。



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房客落跑!房東提簡易訴訟 進屋第三人陪同



租約未到期但房客卻先落跑!留下滿屋子家具、雜物怎麼處理?專家表示,類似案例視有無積欠租金而定,但不管是哪種狀況,都建議房東依法律流程處理,若要自行進入租屋處察看,也最好請第三人陪同進入,防止房客以《刑法》反告房東,造成不必要的誤會。



房客落跑!房東可提簡易訴訟



可先以押金扺扣積欠租金 房東進屋應找第三人陪同



台灣房屋加盟事業總部法務處處長周展雪指出,租約未到期,找不到房客,又積欠租金情況下,假設當初房客繳交的押金尚未扣光,可先用押金扺扣房客積欠的租金。若房客積欠租金,但押金已經扣光的情況下,依照《民法》第440條,總積欠租金必須超過2個月的租金總額,房東才可以寄發存證信函,請求終止租約,並要房客搬離租屋處。



得令付清租金還屋



周展雪說,房客收到存證信函後,若積欠租金未達2個月金額,房東得向法院聲請發給支付命令,或提起訴訟請房客給付租金,但有可能會因為房客落跑而無法送達,建議房東用「小額訴訟」或「簡易訴訟」方式向法院提起訴訟。



而如果積欠租金超過2個月租金總額,建議房東直接向法院提起「簡易訴訟」,請求房客付清租金並繳還房屋,就算房客落跑也能依照其他相關法律程序討回房屋。另外,周展雪強調,倘若租約曾經經過公證,就可直接以「公證書」為執行名義,查封房客財產並收回房屋。



行使留置權抵損失



崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳說,聯絡不到房客,有些房東會擔心是否屋內遭到破壞,或房客遭遇不測,而急於入屋察看,但她表示,遇到類似情形,房東最好偕同第三人,例如社區管理員或鄰里長等,一同進入屋內,並拍照存證,除了維護房東權益外,也可預防房客以《刑法》的「竊盜」、「毀損」,或「侵入住居」等名義向房東提告。



最後,如果房客留下滿屋子的雜物,但人卻不知去向時,房客可以依照《民法》規定,對屋內物品行使「留置權」,並依法定程序查封或拍賣後的所得價金,藉以賠償欠租或其他損失。



房客落跑處理之道



情況1:租約未到期,房客積欠租金總額未超過2個月租金。



房東處理撇步:可從押金扣除積欠租金,若押金扣完後,須等待積欠租金總額超過2個月租金後,才可向房客寄發存證信函,並向法院聲請發給支付命令,或提起訴訟請求房客給付租金。



情況2:租約未到期,房客積欠租金總額超過2個月租金。



房東處理撇步:直接向法院提起「簡易訴訟」,請求房客給付積欠租金並搬離租屋處。取得法院判決後,向法院民事執行處聲請強制執行,查封房客財產求償,並收回房屋。



其他情況:

★若租約有經過公證程序,即可以「公證書」為執行名義,查封房客財產並收回房屋。但要注意若租約尚未到期,則無法強制執行請求遷讓房屋。

★如在訴訟期間房客從未出庭,依《民事訴訟法》規定,法院也可進行「一造辯論判決」,命房東進行辯論後進行判決。

★若房客留置在屋內物品較不值錢,房東可將清運費及積欠租金、損害賠償等一同列為求償項目。



資料來源:《蘋果》採訪整理 【顏嘉瑩╱台北報導】



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「已經催繳好多次,但房客還是不肯繳房租,應該要怎麼辦?」專家指出,如果房東採取其他手段如斷水斷電,來逼房客繳納租金,可能涉及強制罪,因此建議房東依法律規定來行使應有的權利,否則有可能會讓自己陷於民、刑事責任風險中。消基會董事謝天仁透露,如果房客為第1次欠租,房東可以採口頭催繳,通知房客盡速繳納。

房客欠租時,房東應先口頭告知房客,並給予一段租金忍耐期,再循法律途徑解決。一般來說,房東要求房客在一定期限內繳清,期限為5天以上較恰當,但若催繳後,房客還是不願意繳租金,基於法律保護房客的政策,還規定房東要有2個月的租金忍耐期,如果積欠租金到達2個月後,就可寄存證信函催房客繳租。

換鎖斷水電恐涉違法

永慶房屋法服部經理吳宜學指出,如果房客只有欠1個月租金時,房東不可以終止租約,但當積欠租金達到2個月總額,就可採取法律程序,清楚表明租欠租金已達總額,並依據《民法》第440條終止雙方租賃契約,且依照第455條規定,同時要求房客限期遷移、清空,並返還房屋,避免租金損失繼續,而且房東可以將房客放在租屋處內的物品留置取償。另外,如果房東為房屋的所有權人時,可以依據《民法》中無權佔有的法律關係,要求房客搬離,如果房屋有損害時更可以向房客請求賠償。

行使權力保護應理智

有些房東可能會採取比較激烈的手段如更換大門鎖,或斷水斷電來強制房客繳納租金,但吳宜學說,如果房東用類似手段來逼房客交租,除了會有債務不履行和侵權行為的民事責任外,也可能涉及刑事上的強制罪責任。

因此當房客積欠租金已達到2個月的總額,且房東履行終止租約的權利保障程序時,房東在行使權力保護相關措施時,仍不可有侵害或傷害房客人身安全、自由的行為,否則會有民、刑事的責任問題。

專家建議,房東應依照法律規定來行使權利,勿採取激烈手段,否則除了房屋可能會遭不肖房客故意破壞,陷自己於民、刑事的責任風險中,導致「人財兩失」。

房客欠租時房東應注意事項

˙若房客為第1次欠租,則採口頭催繳˙切勿採取斷水斷電等激烈手段,否則有可能涉及民、刑事法律責任˙租金積欠總額達兩個月以上,可寄存證信函催繳,且房東可以將房客留在租屋處的物品留置取償

相關法條解釋

《民法》第440條:房客遲繳租金,房東可定期限催繳,若房客在期限內尚未繳納租金,房東可終止契約。如租賃物為房屋時,遲付租金的總額如未達2個月租金總額,則不可終止契約。租金約定於每期(每月、每年)開始時繳納,則應在房客遲繳租金超過2個月時,才能終止契約。

《民法》第445條:房東對於房客留置於屋內的物品擁有留置權,也就是如果房客欠租,房東可以扣押房客留於屋內的物品,但禁止扣押的物品則不在此限。這樣的情形只能在房東向法院請求的損害賠償,或是房客未繳納租金時,才能將物品扣押取償。

資料來源:《蘋果》採訪整理 【顏嘉瑩╱台北報導】

房客欠租 先發存證信函 再申訴調解

如果房客一有欠租行為,房東應先口頭催繳,如果房客還是不繳租金,超過兩個月以上,就可以先發存證信函明定一定期限內給付,存證信函內容應該包括租屋物件的地址、租賃期限、租金金額、支付方式,最後就是房客的積欠總額,包含租金與其他費用。

若房客依然無動於衷,沒有任何回應及解決此事的誠意,建議可至鄉鎮市公所申訴調解。若調解不成,則寄發第二次存證信函,載明依民法第440條請求終止租約,如果房客仍置之不理,房東可拿著鄉鎮市公所的調解不成立證明書,至法院訟訴輔導科,說明情事,訟訴輔導科的輔導人員將會協助民眾如何進行訴訟。

提醒房東,在訴訟期間內,因尚未合法終止租約,故請房東不要擅自進入租屋將東西清空或換鎖、斷水電,否則恐涉及刑法306條無故侵入住居罪,且房客可請求依民事求償相關損害賠償。



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有經驗的租屋族,為了避開「地雷屋」,看屋時會仔細觀察屋況,但常無法分辨「地雷房東」,遇有租屋問題,房東相應不理,受限於租期已簽訂,大多只能默默忍受。專家建議,租屋前一定要多打聽,所有約定都白紙黑字寫下,才能避免遇到「地雷房東」。

住商不動產加盟事業部副總經理劉明哲表示,若房東同時出租多間房屋,遇到房客反映租屋問題時,通常都會盡力協助,處理速度與能力較佳;若房東住得很遠,或是較為年長、無交通工具的房東,在處理租屋問題時,往往較為緩慢,所以看屋時,一定要瞭解房東背景。

若遇到小氣、易怒或難以溝通的房東,日後租屋出現問題,往往難以解決。專家建議,租屋瑕疵要事前協議,如「房間有些燈泡壞了,可以重裝嗎?」,或是「牆壁油漆髒了,可以重新粉刷嗎?」,房東有維護與修繕屋況的義務,如果簽約前連這點小錢都不願付,日後如果遇到冷氣機或熱水器壞掉,要他從口袋掏出錢也很難。

租房子時不能只看屋況,也要留意房東,好的房東讓你像住天堂,不好的房東害你住爛房。

小額修繕可約定抵房租

若看屋時,發現空屋多,房東又一直抱怨前房客,一定要提高警覺,因為遇到「地雷房東」的可能性極高。若遇到其他房客,可詢問或觀察該房客與房東的互動是否良好,也可向管理員或附近鄰居打聽,房東的背景、性格,與房客流動率。有過不愉快租屋經驗的含含說,之前房屋有問題,想請房東處理,但房東電話一直打不通,後來才知道房東出國度長假。

對此,劉明哲建議,簽約前可與房東約定,「修繕費用在一定金額內,房客可自行修繕,再於下個月租金扣除」,避免遇到屋況問題,因聯絡不到房東或房東遲不處理,而無法快速修繕的情況。提醒租屋族,所有口頭約定都應該白紙黑字於合約內載明,避免房東事後不認帳。曾在台中租屋的小蕃茄說:「簽約前房東表示:『最近手頭緊』,因此希望我先繳交租金與押金,當時以為房東財務吃緊應該不影響房客,沒想到入住後,許多屋況問題需修繕,房東不是一再拖延,就是要求雙方平分修繕費用,有時甚至不願支付。最慘的是住不到1年,房東又說因為沒錢打算賣房子,雖然拒絕過房東,但仲介還是一直打電話過來要求帶人看屋,而深受困擾,建議租屋租屋前,也要考量房東的財務狀況。」如何挑選房東

◎若房東住得較遠或工作繁忙,無法即時處理租屋問題◎好溝通、善解人意的房東,發生糾紛機率低◎講話模擬兩可、回答不明確,都要提高警覺◎無交通工具、年長者或不善3C科技,溝通相對吃力◎財力吃緊的房東,可能會售屋◎房客流動率過高、房東抱怨前房客,可能是地雷房東◎向其他房客或社區警衛打聽

資料來源:《蘋果》採訪整理

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「民法」遇案例事實:張太太以多年的積蓄買了一棟房子作為養老用,並租給某大學高材生小傑,當時看小傑一副斯文模樣,就放心地簽了一年的租期,沒想到小傑經常帶朋友回來開「PARTY」,把房子弄得亂七八糟,

常見的租屋糾紛,與解決方法張太太很心疼,但是租約還沒到期,也無可奈何,好不容易租期一滿,張太太立刻告訴小傑不再續租,要收回房屋,沒想到小傑竟然告訴她,除非支付一筆「搬家費」,否則他就要繼續住到底。

張太太很生氣,沒想到小傑竟然有這麼無理的要求,她應該採取什麼樣的法律途徑來維護自己的權益呢?

分析: 經常有人問到關於租賃糾紛問題,尤其是租約到期後,房東不願意續約,但是房客卻賴著不走,讓當房東的很傷腦筋,究竟應循何種法律程序來保障房東的權益呢?

依照民法第455條前段規定:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物」,因此在租約期滿後,房客依規定必須將房屋返還給房東,不得擅自拖延,或是藉口向房東要求搬遷費用。

值得注意的是民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約」,因此房東對於賴著不走的房客,一定要積極行使法律上權益,立刻表示不再續約的意思,否則就會喪失自己的權益。

例如:在租約到期前就告知房客不再續約,或在租約到期後立即表示要將房屋收回(為了訴訟上的舉證,最好以存證信函寄送給房客)。

如果房客拒不搬家,房東就可以向法院起訴,請求房客遷讓房屋。這類的訴訟屬於「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者」,依民事訴訟法第427條第2項第1款規定,應適用簡易程序。

還有一種情形也是經常發生的,就是遇到不負責任的房客,他可能把房子的設施破壞,或欠下大筆水、電、管理費後,在租約到期後,房屋空著,就「跑路」了,不敢來取回押金,。

這時候房東通常會很擔心,如果擅自闖進去清理房客的物品,搞不好房客回過頭來反告房東「侵入住宅」或「毀損」罪,其實您並不用擔心,因為在租約到期後,房客人本有返還房屋給房東的義務,房東自然可以直接進入自己的房屋內,若您真的擔心會有法律上問題,建議您可以先寄存證信函給房客,定期限請房客搬走,在進入房屋時委請管理員、里長伯或警察等陪同,並將屬於房客物品整理妥善,就可以免除違法的疑慮。張太太聽了律師的建議,發了一封存證信函給小傑,表示請小傑立刻搬遷,否則依法處理後,小傑便知難而退,第二天就搬走了,讓張太太終於鬆了一口氣。





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