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房仲業新人如何開發分享

發言人:小陳




其實開發的管道很多.而很多開發的機會都會從業務人員身旁溜過.以上幾個開發的途徑給你參考.



希望對你有所幫助.

1.利用報紙.網路.地方公告欄等屋主自售廣告進行開發.

 

2.實際掃街挖掘有貼自售紅紙條的賣方.

 

3.市調或掃街其他仲介公司正銷售的物件.以期其他仲介契約到期

後.轉而交給本公司委託銷售.而察明銷售房屋的所在時.你可利用

以下途徑尋找房屋所有權人

 

(1)以房屋地址閱覽謄本.查詢所有權人現今的住址並進行拜訪.

(2)詢問左鄰右舍.所有權人遷移後的住址及電話.

(3)翻閱信箱中是否有所有權人的相關文件.姓名.可用104查詢所有

權人或家人的電話號碼.因為有時候申請電話的人並非所有權人.所

以只要能找到家人就能找到所有權人.

 

4.建立配合的D.S點(介紹人).如社區管理員.地方中人.里長等.長期

的培養默契.定時的拜訪.甚至於物件成交時做部分的回饋.

 

5.銷售時反開發.很多買方都有可能是換屋族.於銷售代看時詢問買

方的買屋動機.若是換屋族即可進行反開發.

6.異業聯盟.很多房地產的相關行業都會與賣方接觸.如裝潢.水電.

水泥工人.抓露水師父.地理師父等.可與期長期配合.承諾互相配合.

 

7.特殊行業的拜訪.如銀行.營建公司.建設公司等的特殊賣方.而此

種賣方是要具有專業素養及熱忱.才有機會開發.

 

8.老客戶的開發.很多老客戶不管是買方還是賣方都是有可能再售

屋的時候.此種賣方可長期定期聯絡.寒喧問暖.並建立資料.也期待

他可以另外介紹客戶給你.

 

9.開發信函的利用.可對公寓大樓進行全戶數的謄本申請.進行開發

信函的寄發.尤其是新大樓是潛在賣方的開方發方式.

 

10.利用紅紙或看板張貼新興社區.內容註明有多組買方正在尋找本

地的房屋.以期賣方能與你主動連絡.

 

總之開發的方式有很多.最主要的就是要懂得如何推薦自己.這是從

事業務性質的人最基本的功夫.不管是買東西或是修理東西時.有很

多機會可以推薦自己.最好是讓全世界的人知道你是在從事房屋仲

介.所以如果你是仲介新人的話.你的第一個工作就是通知親朋好友

你在從事房屋仲介.如此只要是你的親朋好友所接觸的人欲賣屋時.

讓他第一個接觸仲介的人就是你.

獲得客戶信任,買賣才可能成交,必須從見到客戶的第一眼就要開始先破冰、拆牆,給對方留下好印象,才能向銷售挺進。」



你的小孩好聰明喔,長得真可愛!」只要有客戶帶著家人、小孩踏進信義房屋天母店時,戴著眼鏡、人高馬大的賴重錫都會彎下腰來,先逗弄、稱讚一下小孩一番。賴重錫說:「最好能夠抱起來玩,再醜的小孩你都要抱!」



在台北房仲業稱霸19年的賴重錫,當年只帶著一張台北市地圖與一部老爸的中古機車,就從中部北上打拚。累積這麼長的房仲經驗,他的業務秘招就是──從客戶見到自己的第一眼起,就要讓客戶快速愛上你。








首部曲:破冰 聆聽,運用幽默技巧



要在黃金3分鐘內卸除客戶心防,的確是件不容易的事情,但磐石保險經紀人李恩守卻有破冰技巧。他遞上名片時通常會先問:「請問你今天為什麼願意跟我見面?是壓力還是人情?」對方通常會笑,這樣就可以打破彼此之間的那道冰冷的高牆。




有了好的見面感覺後,李恩守會謹守「問問題、傾聽、不要搶客戶話」的原則來進行。他說,就算客戶質問或對你抱怨,當下也不需要辯解什麼,因為只會讓客戶生氣。「我可以一直聽客戶罵我,甚至說『對!』」先解決客戶心情上的問題,讓他宣洩不滿,才能從中了解問題所在。




快速搏取客戶的好感,目的當然是要建立信任感。只要是業務老手都知道,客戶沒有信任感,成交就不可能有效率。永達保險經紀人的超級業務員李秋蓮,對此有深刻的體會。




李秋蓮年輕時從桃園龜山鄉偏遠的舊路村郊區開始開發保險客戶,一開始她依循公司的教導,「逢人必講」,可是她很快就發現,當客戶沒有信任你時,馬上開口談保險的效果並不好。








2
部曲:拆牆 先不談銷售,讓客戶期待



李秋蓮表示,和客戶初見面時,就像站在牆外講話,講得越大聲,客戶的防衛心越強,因此在客戶沒有對她產生信任感以前,講太多只是浪費時間。



那麼如何讓客戶快速對業務員建立起信任感呢?李秋蓮的做法是先做「拆牆」動作。




當李秋蓮來到舊路村時,車子停下來,客戶心裡可能會想:「糟糕!那個賣保險的又來了。」但李秋蓮打完招呼後,看客戶有空,就留下來多閒聊幾句;沒空,就馬上離開,一句保險都不談。客戶心裡反而會納悶:「她不是要來跟我談保險嗎?怎麼就走了?大概她不擅長保險推銷吧?」客戶心防,很快就降低了一半。




第二次,李秋蓮會再如法炮製一遍,再跟客戶閒話家常一番,就馬上離開。如此循環,拜訪一個客戶2次、3次、4次、5次之後,一直到與客戶建立起信任關係了,她才會直接詢問說:「公司最近有一個新商品,我打一份建議書給你看,好不好?」通常這時客戶就不容易拒絕了。




假如拜訪一個客戶的時間要半小時,李秋蓮會把拜訪時間拆解成小量、多次,用時間與勤勞來換取客戶的信任,最後達成保單的行銷。




乍看這似乎花了一位保險業務員相當多的時間,但這樣做的好處是:第一、一談保險,馬上就能切入重點;第二、一次就經營到客戶的完全信任,所以可以經營家庭保單,一次就是一個家庭的生意。這種高效率的經營,讓李秋蓮很快就在保險圈打響知名度。








3
部曲:叩門 做簡報要誠懇不浮誇



有些業務員對客戶的疾言厲色,感到束手無策,可是也有人很快就進入狀況,輕易掌握贏得信任的那把鑰匙。中信房屋超級業務員蔡清諒,去年4月以前還只是個手藝傑出的美髮師,轉型當業務沒多久,也嘗過客戶放狗咬人的苦頭,可是他很快就摸索出應付客戶說「No」的技巧。



要建立信任,必須要先了解人,這是蔡清諒的體悟。他說:「人都會武裝自己,你要懂得去卸下客戶的面具,他不可能每次看到你,每次都要罵你。」




蔡清諒認為跟客戶互動,講話必須誠懇、不浮誇,以做朋友為目標,就能設身處地為客戶著想,進而成為無話不談的朋友。即使客戶不買你的產品,做個朋友,也可以互相交流訊息,彼此互利。




另外,工欲善其事,必先利其器,蔡清諒指出,簡報、文件做得好,也可以達到事半功倍的效果,但必須檢視其可靠性,不可以作假。「做好這些東西,就比較容易取得客戶的信任」,蔡清諒說。






靠工具、文件來贏得客戶信任,也是北區房屋饒文華的行銷秘密武器。他的皮箱裡永遠裝有報紙上關於他的報導,也有他過去的銷售得獎紀錄,另外,有關公司的報導與簡介也不可少。「客戶通常喜歡找業績很好的業務員,他們會假設業績好代表房子成交機會多,所以給top sales賣房子,比較容易脫手。」饒文華說。個人品牌與公司品牌的簡介,快速拉近了饒文華與陌生客戶的距離。








4
部曲:形象 用專業取得客戶信任



在房仲業,業務員通常分為開發與成交兩端。開發是去找想賣房子的屋主、找物件,屬於賣方市場;成交是將物件介紹給有興趣買屋的客人,屬於買方市場。一個好仲介如果擅長開發、又懂得銷售,便可以業績double。饒文華就是屬於箇中佼佼者。



剛入行一開始,饒文華用勤能補拙的方式,每天都去拜訪屋主,所以手上累積了很多銷售物件,可是他卻一件都賣不掉,足足有一整年的時間,他的名字始終掛在公司的「開除觀察名單」上頭。可是後來他摸出一個竅門,原來,賣方市場的底價過高,就已經製造了買方市場的議價門檻,所以賣屋得從開發物件時就談出一個好底價開始。




饒文華後來每天都會固定上網站去瀏覽房屋訊息,將大桃園地區所有好物件的行情都記在腦海裡,當客戶一談到賣屋價格,他馬上就能說出附近房屋的價格、最近哪邊剛售出一間房屋、行情如何等等訊息,通常客戶會先大吃一驚,但對他的信任度也隨之而來,認為「這是內行ㄟ」。




靠著掌握專業資訊,饒文華贏得了客戶的高度信任,通常賣方就不會漫天開價,反而會信任他所建議的價格,為物件在買方市場創造了價格優勢,很快速就能以合理價格賣掉房屋。利用個人品牌知名度與專業能力,讓客戶卸下心防,是饒文華的拆牆高招。而個頭小小、臉上總是掛著親切笑容的Honda汽車超級業務員張仁,也是善用專業形象的高手。








5部曲:分寸 言談舉止外貌給客戶好印象





「要讓客戶快速的信賴我,我的年資就是最佳的優勢。」張仁笑著說。她在汽車產業待了16年,只要提到十幾年的經驗,客戶都會由衷產生信賴感,因為這代表一種無形的保障,客戶不會買完這一筆,明年就找不到你了。


但要贏得客戶信任,客戶第一眼的感覺也很重要。張仁認為,業務員的服裝方面必須整齊清潔,妝不宜太濃。另外,雖然可以用肢體動作來拉近與客戶的距離,但行為舉止切勿過分輕佻,與客人開玩笑要有界線,否則會為自己帶來不必要的困擾。




張仁表示,你要讓客戶認為你很誠懇,因此說話不可以太誇張,問的問題也不要太尖銳,最重要的是,不能說謊,要引用數據佐證。舉例來說,業務員不能說:「Honda最省油。」應該用比較委婉的方式表達:「其實每輛車都很好,但是Honda獨特的地方在於它的引擎。」




Lexus江瑞啟對自己門面的打理一點也不馬虎,他指著自己的頭說:「我的頭髮每兩星期就要理一次。」他認為建立與客戶同等的品味,等於提升客戶對業務員的信任,「客戶會用你的品味去推論你是一個什麼樣的人。」交車相對會比較放心。








6
部曲:感動 讓客戶對產品有感覺



至於工具方面,張仁也善用公司建立的資料庫,會盡量秀給客戶看。關鍵的地方則還是在於「感覺」,張仁說,「圖像非常重要,盡量備齊各種車種的照片,客人看了才會有感覺。」




要讓客戶對產品留下好感覺,江瑞啟也有獨門方法。他透露自己的訣竅:「介紹時一定要搭配豐富的肢體語言。」江瑞啟在介紹汽車優美的外型、線條時,他會用身體加上手勢,以大弧度的肢體語言帶領客戶視覺,「讓他相信你說的美,就是讓他去感受,」他說。






另外,每種車款都有不同的調整椅子的方式,江瑞啟會先坐在椅子上直接示範,建立「很好操作」的感受,再讓客戶上車親自操作。看車過程中,業務員的引導和顧客感受一致時,客戶對業務員的信任度就會加乘。




要銷售一樣產品,得先讓客戶信任你,可是業務員本身若沒有讓人可以信賴的地方,也不行的。遠雄房屋戴明珠說,業務員本身若有多方面的經驗與背景,和客戶互動會產生更多的交集,當客戶認為業務員是個思想開放、見識廣的人,心理上就不會覺得業務員「只是」在賣房子。




喜歡旅遊、充實自我的戴明珠,自己就有多次這樣的正面經驗,客戶會覺得說:「哇!你好厲害,會講法語,可以在歐洲自助旅行,有留學的經驗…」等等,這樣當他們遇到家裡有小孩要出國,甚至有法文文件需要翻譯,就會打電話聯絡。




戴明珠指出,業務員有能力幫忙客戶處理更多的事情,與客戶之間堅定的信任關係自然會建立於無形。也就是說,信任關係並不僅只建立在所銷售的產品上頭,想讓客戶信任你,業務員就得先充實自我,別老想著讓客戶掏錢而不付出真誠的關心。 *客戶的喜好、配備,用電腦清楚條列 「陳董,你這次買車還是跟以前一樣,要銀色的車款?內裝小牛皮椅墊嗎?」如果你打電話給你的汽車業務員,他卻還能清楚記得你5年前買車的車款與喜好,你會不會嚇一大跳?




中華汽車主任陳瑞星,就是用電腦軟體來記錄客戶的所有購買習性與資料,因此,他能在一通電話上就建立客戶百分之百的信任。




陳瑞星8年前就請專人寫了一套客戶管理的軟體,以因應他的特殊銷售習慣。他覺得如果用筆記本記錄客戶資料,會破、會舊,以後可能找不到,所以當年他花了5萬元買軟體,加上一台10萬元高階配備的IBM電腦,以高昂代價來管理客戶資料。




陳瑞星的電腦裡記錄了客戶所購買的車型、顏色、配備與購買日期,同時還包括客戶的生日、子女數、嗜好等。最重要的是,送給客戶的贈品禮物,每樣都登錄的清清楚楚。




這樣做得的好處是什麼呢?第一、客戶轉介紹客戶時,轉介紹客戶的購車贈禮要比照原客戶的規格,如此才不會得罪客戶,也會讓介紹者很有面子;第二、可以隨時提前通知客戶何時該進廠保養了;第三、公司舉辦藝文活動或競賽時,可以通知有相同嗜好的客戶參加;第四、事隔多年後,老客戶知道業務員這麼貼心的還記得他對車子的喜好,會有驚喜的感動。








驚喜的感動,就是成交的關鍵!




*Tips1
 客戶說No時,8句話應對



1. Lexus汽車江瑞啟:「您是對價錢不滿意嗎?還是車型不滿意?」第一時間不放棄,而是了解真實原因,再針對癥結繼續突破。



2. 南陽實業林文貴:「月底可能會沒車唷!」製造現在非買不可的感覺。


3. 信義房屋陳明玉:「我有一個客戶也很喜歡這間屋子!」讓客戶有緊張感。




4. Honda張仁:「喔,我想每個人的看法都不一樣。」先讓氣氛緩和下來。




5. 中信房屋蔡清諒:「過了這個村就沒這個店了。」請他先別說No,再重新強調產品特性,請他慎重考慮。




6. 中華賓士陳瑞星:「是否我不了解您的需求?」接著可以請出主管來談,顯示對客戶的重視。




7. 北區房屋饒文華:「沒關係,如果還有需要服務都可以找我。」跟客戶做朋友,維持長期關係。




8. 國泰人壽張紜華:「我可以對您身邊的朋友有幫助喔。」表示自己可以做其他周邊的服務。












*Tips2
 絕不能對客戶說的8句話……



1. 北區房屋饒文華:不能說「你都看這麼久了…」、「快做決定吧」之類的話語,會有反效果。





2. 南陽實業林文貴:不要講第三遍!如果客人已經拒絕兩次,就不要再提同樣的事情。






3. 信義房屋陳明玉:不能拍胸脯保證價錢,要說「我保證會盡我最大努力幫你爭取價格」。








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  • 發言人:黃于愛

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    之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

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