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房價下跌的四個條件 |
房東:林董 發表時間:2014-06-08 |
政府打房政策一波波,真能把房價打下來嗎?其實,真正影響房價的關鍵,不是稅負,而是四個關鍵要素。 4月中旬參加好房影響力講座,我分享了一張「1989年8月26日無殼蝸牛萬人上街頭」的照片,讓現場年輕人驚訝不已。沒錯,25年前的年輕人曾經跟現代年輕人一樣,有一輩子買不起房子的焦慮,因而上街頭抗爭。但如果曾經歷那段歷史的人就知道,隔年開始,台灣經歷了長達14年的房價黑暗期。 換句話說,房價不會永遠只漲不跌,只要條件符合了,房價就有修正空間。究竟真正影響房價的關鍵條件是那些呢? 一、貸款成數與利率 不管是投資客還是自住客,都需要靠貸款持有不動產,當貸款成數降低,以及貸款利率升高時,房價就有下修壓力。 以2003到2005年房價起漲階段,房貸成數可高達九成,因而成為投資客買屋的黃金期。但目前許多區域與高總價房屋,貸款成數受限,最高僅七、八成甚至更低,因此投資客已經逐步退場。 房貸利率目前仍在低檔,這是支撐目前房價的最大利多,若以五大銀行房貸利率水準來看,最低房貸利率出現在2010年5月,利率1.616%,之後利率開始緩慢攀升,至2014年2月利率為1.97%。一般預估明年美國開始升息,就會啟動全球升息循環,屆時台灣利率也將隨之攀高,屆時房價下修壓力將會增大。 二、經濟景氣好壞 一般在經濟景氣良好階段,比較少發生房價大幅下修現象,但若經濟景氣轉壞,則可能出現拋售房產或是逾放升高的壓力,則房價下跌壓力大。在金融海嘯之後,台灣自2011年至2013年近3年時間,在景氣黃藍燈與藍燈間掙扎,股市載浮載沉,但房市卻未出現大幅修正,主要原因是資金潮與房貸利率在低檔。 預期今年景氣可持續改善,房價下修壓力小,不過,下一次景氣從黃紅燈轉為綠燈之際,若再搭配利率上升,將對房價將帶來較大的下跌壓力。 三、供給量多寡 建築貸款融資餘額,顯示建商目前市場推案量多寡,若融資餘額低,表示供給少,若融資餘額高表示未來房市供給量大增。從經濟學角度來看,供給量大增則未來價格修正壓力大。 根據央行統計,至2014年2月建築貸款融資餘額達1.52兆元,創下近十年新高紀錄,由於明年起新建案容積獎勵上限縮小,許多建商在今年搶建,造成房市供應量大增,此也是未來房價下修的壓力之一。 四、成交量多寡 投資市場的法則是,「量先價行」如果成交量持續擴大,則還有高價可期,若成交量萎縮,表示需求下滑,則未來價格有下跌壓力。 以台灣房地產整體移轉棟數為例,近十年新高出現在2006年45萬棟,之後在2008年金融海嘯當年,房屋移轉棟數降為37.9萬棟。金融海嘯後,由於資金寬鬆,2010年成交量回到40萬棟,之後又受到奢侈稅影響,2012年降為32.9萬棟,2013年因為奢侈稅滿2年後賣壓出籠,移轉棟數回溫到37萬棟。 今年以來房屋移轉棟數呈現萎縮狀態,3月份除台中市以外,其餘4都年增率都下滑,顯示買氣萎縮。若未來成交量無法持續增溫,則房價下跌壓力上升。 目前北市打算以提高囤房稅,來打壓過高房價,但其實各種稅負手段效果有限,反而仔細觀察以上所說的四大方向,才是真正影響房價的關鍵點。 |
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1 樓住戶:陳欣岳 發表時間:2014-06-16 |
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