常見虛陷阱

消費者常容易誤解「公共設施」的範圍，勤於議價或許能賺到房價，但卻損失使用面積。下定前一定要確認是否需負擔「公設」，了解「公設」的隱藏成本及維護管理費。

採訪╱連珠君

除了土地產權外，建物產權登記分為主建物、附屬建物及共同使用部分，一般大眾所稱的「虛坪」，指的是「公設」，也就是共同使用部分。通常「公設」可再分成大公和小公2部分，大公為公共利益，也就是大家都會使用到的面積，例如1樓大廳、消防設備等，小公簡單講即為小部分人使用到的面積，例如當層梯間面積，只有當層住戶會使用到。

一般大樓社區公設比多在25%上下，因為公設面積不屬於室內面積，但卻含於房屋面積內，所以購買房屋的坪數和實際使用面積有所差距。部分惡質建商，還會將不合理的面積，強灌到住戶身上，不但拉高公設比，也壓縮實際使用面積，購屋人不可不慎。

 

 

    

    

    

 

平面車位10坪較合理

最常見的情形是建商將地下室停車位的車道，由全部所有權人分攤。依法來說，地下室停車空間多跟避難室結合在一起，政府機關無法可管，但對沒買車位的人來說，感覺上虧大了，如果在購買房屋前，建商即規定每戶須購買車位，就無此問題。

有些建商會規定車道面積由購買車位的人分攤，這種做法較為合理，分攤方式是將所有車道面積加總，按比率由每個車位分攤。

信義代銷專案經理范錫達表示，一般平面車位坪數須達10坪以上，較為合理，而機車位面積部分，大多都劃為「大公」，由全體住戶分攤，再由管委會作管理。產權登記上，購買車位的民眾會發現公設比較高，因為車位面積登記在公設，另設建號，或可拿到1份用來登記車位的土地及建物謄本。

 

 

無頂中庭不能納入公設

范錫達指出，最近民眾會發現新建物公設比以往高，主要原因是從去年7月1日開始，有多項新法規施行，如8樓以上的大樓必需增設為2支樓梯，比起以往規範單層面積240平方公尺以內僅需1支樓梯，公設比明顯增加不少。

此外，小套房因面積小，但每層所需梯廳面積大，容易拉高小公面積，所以常會出現高達30~37%的公設比。

目前建物產權登記面積，都是指有頂蓋的建物，民眾經常誤解中庭或空中花園也納入公設面積，其實這類無頂蓋的部分是不能登記產權面積，所以住戶無須分攤公設。

不過，對於建商銷售時所承諾的公設，例如健身房、圖書室、游泳池等，是否如期完工或是否需要這些公設，以及後續管理費用，都是購屋前必須考量的。

 

 

常見虛坪陷阱

項目/注意事項

機房/

是否登記為專用，若否，使用時會出現問題

雨遮/

看得到用不到，無法納為室內使用

車道面積/

無購買車位是否須分攤車道面積

休閒設施/

是否按廣告物及合約內容之公共設施項目施作，是否因設備而增加公設比、購屋成本及管理費

資料來源：《蘋果》資料室

 

買屋先算「公設比」，破解虛坪陷阱！

公設高 購屋成本大增

永慶房屋契約部經理林國華指出，一般所謂「公設比」包含大公、小公等區塊，「大公」是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等等；而樓梯間、電梯、則屬「小公」的範圍。購屋時想要讓錢花得物超所值，精算公設比是一個好方法，以30坪的大樓為例，一般來說，公設比多在25%，但如果你買到公設比30%的房子，公設佔去的坪數高達9坪，以房價每坪30萬來看，多出來的這5%公設比，就要花去45萬元！而這還只是一開始的購屋成本，購屋後每月公設的維護費用，又是另一筆花費。

在講究養生和休閒的時代，許多產品強調附設游泳池、健身房，甚至SPA、三溫暖、住戶俱樂部等等設施，多元豐富的休閒公設聽起來的確很吸引人，林國華經理表示，購屋者在決定選擇這類高公設比的產品前，應先衡量自己的需求，也就是說未來是否真的會使用到這些設施。並且須留意各項設施是否有專責的維護單位，如果管理不佳，或根本沒人管理，設施使用率低、耗損率高，那麼這些休閒公設也只是徒增購屋成本。

公設比灰色地帶糾紛多

林國華表示，長久以來民眾對公共設施總有一些迷失，誤以為「我家的公設比高是正常的，因為我們大樓有很大的中庭花園啊！」，其實中庭花園大多為法定空地而非公設；另外「我家的公設30﹪，但公設到底有哪些？」也是多數民眾心中的疑惑。還有一種購屋族是買了預售屋，卻在交屋時才發現，房子和當時看到的樣品屋大小有明顯差異，再仔細看看簽訂的契約書內容，赫然發現公設佔了實際房屋一大部份的面積。林國華解釋，所謂公共設施面積，就是登記為共同使用部分面積。依照土地登記規則的規定，有全體區分所有權人共有（即大公，如管理室）和部分區分所有權人共有（即小公，如樓梯間）之分；但是分擔的比例到底多少才合理，目前還沒有法令強制規定，民眾購買的房屋，使用面積與公共設施比是否適當合理，最重要的是按「使用者負擔原則」。

林國華進一步指出，常見的公設產權問題包括以下幾點：

• 一、將中庭花園誤以為公設面積

中庭花園大部分為法定空地，不列入公設面積，列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋，如一樓或地下室羽毛球場。

• 二、小公面積登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比

公共設施面積包含大公及小公之面積，有部分個案將小公面積登記在主建物面積中，若只看謄本無法明確得知，必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同，藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。

 • 三、地下室公設面積全體住戶平均分攤

此類型大樓之地下室大部分有設置停車位，地下室公設面積全體住戶平均分攤，大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位，必須定期抽籤分配承租，管委會可收停車位租金，住戶因此可繳納較少管理費；但也可能面臨無法購買地下室停車位之不便。

此外，此類型大樓公設比較高，地下室每坪單價通常較主建物低，相對比較，大樓每坪單價也會受影響。

• 四、大樓地下室停車位面積縮水，將部分車道面積分攤給全體住戶

出售停車位時通常以「個」來計算價格，較不會注意停車位坪數大小，按車位長寬及車道分配計算，一般平面車位含車道等公設面積，約佔7坪，機械式則為3.5~5坪。建議可調閱地政機關之謄本，若車位面積少於這個經驗值，有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶，最好再向建商詢問清楚。

黃金檔期購屋 預防花大錢買到虛坪

林國華建議在檔期內購屋，一定要更冷靜，多比較各項優惠措施、方案，衡量自身能負擔的頭期款和貸款金額之後，緊接著精算公設比。

林國華表示，某些建商為了降低每坪單價，會將停車場、車道都畫入銷售面積，算下來雖然每坪單價變便宜，但實際上卻是買貴了！因此，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，換算出室內實際坪數的單價，才是聰明的購屋方式。

 不同樓層合理公設比

樓層別/公設面積佔權狀面積比

5樓以下/0~5%

5至7樓/5~12%

8至12樓/12~20%

12樓以上/20~28%

有開放空間連棟式集合住宅/約30%

資料來源：永慶房仲集團

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買屋前一定要精算公設比，以免花大錢買到公設面積。你在看房子時如何分辨公設比有多少呢？如果買的是中古屋，因為是實況交屋，只要看室內坪數大小，再對照房屋權狀登記的公共設施坪數，即可看出公設面積比率，若買的是預售屋，在契約中最好註明清楚主建物、陽台、以及公設的面積。

合理的公設比應該是多少？一般來說，五樓的中古公寓房子，包括大、小公設比約百分之十至十二左右。至於電梯大樓的公設比，過去約在百分之二十至三十，但九十四年七月一日建築法規新制開始實施之後，規定八樓以上大樓須設兩支樓梯，使得電梯大樓房屋公設比率一下子增加百分之三至五不等，現在，電梯大樓公設比幾乎無法低於百分之三十，公設比百分之三十五的房子變得很平常。

主建物面積包含什麼？

一名楊姓民眾去年四月經「易而安不動產仲介公司」的仲介，向陳姓屋主購買台北市中華路二段的一間房子，總價一千五百萬元，建物登記總面積共四十六．四三坪，包括「層次面積」為一百三十二．三七平方公尺（即四十．○四坪）、陽台四．三一坪、及共同使用部分二．○八坪。

楊姓民眾以為「層次面積」就是主建物的使用面積，等到付完款辦妥過戶，發現屋內使用的面積短少，經測量後，他才得知主建物的面積竟包含樓層的「電梯間」及「樓梯間」在內，這部分的面積就多達六．五一坪；楊姓民眾認為，「電梯間」及「樓梯間」都不是他的專用部分，不能算入主建物面積中，於是向法院訴請陳姓屋主及易而安房仲公司應賠償他的損失二百十七萬多元。

公設登記為層次面積不違法

陳姓屋主及房仲公司則辯稱，契約中並未約定「層次面積」即為「主建物面積」，這棟房子在民國七十八年興建完成，依當時的法令，各層「電梯間」及「樓梯間」可以併入主建物面積登記，建商將電梯間等公設登記為「層次面積」並不違法，楊姓買家到現場看過房子，也看過建物測量成果圖，他們沒有故意欺騙買家。

台北地院判決楊姓買家敗訴，法院表示，建商將電梯間等公設登記為「層次面積」，是根據內政部七十一年頒布的「建物測量辦法」的規定辦理，陳姓屋主移轉給楊的房子面積與建物登記謄本所記載的相同，房子的價值並沒有減少。