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購買新成屋要注意的事項 |
| 房東：達人 發表時間：2013-10-11 |
購買新成屋要注意的事項 (1)買屋的流程:下小訂1~5萬~~下大訂10萬<刷卡或支票.現金>~另行的約定簽約時間或當場簽約完成.<未經過合約的審閱期,除非客戶言明不需要審閱或是銷售有逐條的解釋內容亦可> (2)簽約的方法:一般都經過審閱3~5天再行簽約呀!要仔細的閱覽合約的內容,有疑問的地方可以用影印的方式,劃圈備註或是用螢光筆塗色或是用貼紙~~ 要注意的是貸款方面的說明要看清楚喔!有些會載明如果貸款成數不足的時候,買方要用現金或即期支票補足差額~~ (3)買賣合約書審閱期說明: (4)過戶需準備的資料:一般要準備雙證件.身分證影本及健保卡或是駕照.印章.戶口名簿.戶籍謄本三~伍份. 銀行要的資料有:財力證明.薪轉資料.存摺影本<封面及半年~一年的進出內頁>.不動產的權狀<房屋或土地皆可~最好是沒有貸款的喔!不然可能會反效果> 薪水較低的:最好多準備:股票.基金.保險單.租金合約.繳納的水電費單.勞保卡. 信用不要有瑕疵!或是遲繳或是強制停卡都可能無法貸款喔! (5)生活機能:購物的方便性舉凡食衣住行育樂等等都算是生活機能~當然像是早市或黃昏市場及生鮮超市也是生活機能的一種喔!還有餐廳小吃店或是日常用品店.銀行.郵局等等的商店都算是喔! (6)抗性支撐:個案要有獨特點會比較有抗跌性,例如:規劃的坪數較大.戶數的規劃適中.交通非常方便,區域內最漂亮的個案.最高或是景觀最美等等都算是獨特的優勢~當個案的規劃都大同小異的時候,有個案特色的產品才能跟市場作區隔.創造獨特優勢.獨特的優點創造稀有價喔!就如同是賣水果一樣當出現一種特殊的產品,一般都會感覺新鮮或是稀有,雖然房屋跟一般的產品不同,但是獨特的規劃確實會較具有特色啦!例如:一般的建商?了快速去化個案大都是規劃低總價或低單價的產品,因為僅是規劃便宜的就會有市場但是這種產品不見得就是市場所需的產品~~這種心態就如同,都賣短褲而不見長褲的銷售~當然市場到處都是穿短褲的人一般,而此時如果有大坪數的規劃,我想就可以跟市場的產品作區隔而吸引一些需要大坪數的客戶~~有時建商會以市場銷售去做分析作規劃,而忘市場真正的需求,大都是作最保守的規劃,但是卻不了解客戶真正的需求! (7)學區:一般的小家庭就比較注重學區及購物的方便性啦!因為剛結婚沒多久的家庭,大都是買小二房及三房,而小孩的就學問題就變得非常的重要了!所以學區旁的社區如果規劃小坪數的產品可能就很適合<非套房喔!>那如果是公園綠地的規劃適合的產品幾乎是大小通吃的~畢竟幾乎大部分的人都喜歡社區附近有規劃公園~所以公園旁的社區大都具有相當大的抗跌性(抵抗房價下跌的特性). 學區以安親及國小最吃香~而國中次之~年紀越小的學童越需要父母的呵護~而稍大的學生就可以較放心也較不需要費心就學的距離問題~當然有是最好的啦! (8)交通捷運:捷運的優勢當然是近期最熱門的產品,其實是有根據的,在沒有捷運以前,在交流道週邊的產品也是很吃香的呀!因為交通的方便確實帶來很大的便利性,也是現今房地產所最熱門的區域~有了交通的優勢,產品就會加分不少喔!畢竟現今的台北縣市的房價大都是靠近捷運或是交流道的房價屢創新高~~尤其是捷運畢竟大台北地大居不易,工作人口大都聚集在大都會區!所以供不應求,所以有些人口會外移到外縣市區域去找尋居住的地方,尤其是三峽.林口.靠近交流道附近的產品~更是當紅炸子雞呀!所以要想要房屋的增值性高的產品優先選在捷運旁,交流道旁等等區域都是具有很高的保值性的喔!畢竟捷運旁或交流道附近的土地較有限,未來更可能會行成區域內一屋難求的情況喔! 越是擁塞的都會區越是更需仰賴快速及方便的捷運來當交通工具喔!畢竟大台北的停車問題也是粉傷腦筋的喔!如果社區離交流道的行車距離在5分鐘內就算是不錯的社區~~現今的社會時間就是金錢,所以快速又方便的交通接駁線是粉重要的喔!再來就是社區附近是否有公車的站牌或是免費公車或是醫療專車或是賣場的接駁車都會有加分的效果~~畢竟聯外的交通動線對先今忙碌的人有很重要的份量唷~ (9)區域環境是否有工業區或是污染源:買房屋真的粉辛苦呢!週邊區域是否污染源或是很難說的清清楚楚~以下是較重要的點去說明:是否有重工業在附近,鄰近工業區一定的距離以內,約300公尺以內就不好,因為除了空氣污染還有就是噪音污染等等還沒有加上安全上的考量~另外就是外勞多的因素~~都會影響喔! 電塔.電箱.發射基地台.豬舍.鴨雞舍.墓地.爆竹工廠.廟宮等等都會有扣分的效果.當然臨溪的社區都比較危險喔! (10)個案規劃:個案的規劃有很多的技巧:棟距<棟與棟的距離>~~戶數規劃~~坪數規劃~~公設規劃~~樓層規劃~~地下室的規劃~~外觀的規劃<鍛造欄杆統一設計>~~基地的面積~~棟別的排列~~施工法~~基座的設計~~屋頂的施工方式~~水泥磅數~~鋼筋的號數支數~~網路設計~~玄關門設計~~內外牆面的厚度~~樓地板的厚度~~建蔽率~~容積率~~使用分區~~建築執照~~使用執照~~室內高度~~隔間牆的厚度或材質~~地坪~~壁磚~~水的壓力~~室內門材質~~地下室的限高<1.7米~2.2米都有喔!>都要大概需要了解的. (11)物件獨特性:用一張紙列出個案較有獨特的地方~戶數較少<未來較好管理>~~坪數較大<可以較可以篩選客戶>~~交通的優勢~~學校多~~公車站牌近~~黃昏市場近~~建商較具知名度~~景觀較佳~~客戶的素質較佳~~公設較完整~~ (40)嫌?設施 >>> 就是不好的設施:看得到靈骨塔或墳墓.火葬場.垃圾焚化爐.資源回收場.殺豬場<屠宰場>.雞鴨豬寮.醫院太近的社區<磁場較差>.電塔.發射台基地.臨工業區.臨鐵軌過近.會產生空氣污染的鄰居.離加油站過近 (41)退戶的說明 >>> 大都是因為下訂後後悔或是父母不同意買等等的因素,如果僅是小訂而已而沒有簽約<買賣合約已經過審閱3~5天後>都是可以要求退戶的~一般如果有刷卡的話,可能會加收一筆手續費用<約刷卡金額的1.5~3%左右~>要小心一點,不要認為建商或仲介都是騙人的~有時確實是客戶太離譜了~簽約後又反悔了!然後就要告建商或廣告公司,如果她們都是照內政部版本的作業流程走的話,可能妳就可能會被沒收已繳價金! >>> 建材的價值當然會影響房價的啦!例如:有加裝冷氣或木質地版的話可能價位就會較多一點~如果一坪是10萬有加裝冷氣的話可能要貴上3000元左右/坪~所以建材的好壞或配備的有無及贈品都是要去核算價值啦 (42)房屋配備的計算: (12)樓層選擇:樓層的選擇要看個案的位置及規劃而不同~一般而言挑選高樓層的話~未來轉賣會較容易出脫,如果在馬路邊的話:盡量挑高樓層喔!最好是8樓以上~五樓以下聲音是很吵的啦!~~~低樓層要擔心的問題最需要注意就是安全及噪音或是積水的問題~~ (13)棟別的排列:排列的方式有L型~~ㄇ型~~雙L型~~一字型~~口型規劃~~ㄩ型規劃=規劃的方式有多種方式. (14)安全管理:個案的安全規劃就是有大門門禁>>>>警衛管理>>>>中庭監視系統>>>>各棟門禁管理>>>>電梯刷卡管理>>>>內外玄關門>>>>緊急求救鈕>>>>螢幕式對講機>>>>門窗磁璜開關>>>>煙霧偵測器>>>>瓦斯偵測器. (15)社區的基金:建商再申請使用執照的時候,就會按照營建成本提撥一定比例的金額給社區基金:1000萬(含)以內提撥千分之20>>>>>1001萬(含)以上~~1億提撥千分之15>>>>>1億以上~~10億提撥千分之5>>>>>10億以上提撥千分之3 >>>>>例如:1億要提撥的基金金額:1000萬*0.020=20萬~~1000萬以上到1億要提撥9000萬*0.015=135萬 合計:20萬+135萬=155萬 >>>>>還有已購客戶所預繳的管理基金1萬*200戶=200萬~~~合計:355萬 (16)車位規劃:車位的規劃方式:有登記成大公的方式全社區共同持份>>>>>也有登記成獨立建號的小公由購買汽車位的共同持份~~當然也有獨立產權的汽車位80.9.18日以前才有的登記方式:可以登記主建物可以單獨買賣~~ >>>>>登記成大公的方式共同去持份的話~爭議會較多,萬一車位不夠的話~可能要用抽籤方式去處理也因此衍生很多的糾紛. (17)建商品牌:最好要找有品牌或是區域有好名聲的建商,購屋會比較有保障.尤其是一案建商,最有可能會倒閉或是屆時房屋有瑕疵的話求助無門~我的親身經歷<好美麗社區的版本,在桃園市大連二街>哥哥在921以前買的海砂屋及輻射鋼筋~~後來建商已經避不見面~倒了! (18)坪數的規劃:坪數的規劃也是一門學問喔!大都規劃1~2房的社區可能會有很多的投資客進場~未來的管理一定會很亂,不適合一般的家庭居住,要買住家社區的話最好,3房=36坪以上~~4房=43坪以上~~以上的坪數規劃都比市場規劃的稍大,可以過濾客戶的素質,有篩選客戶~~一般的客戶都要買3房~4房低總價的房屋,而會較不在意總價的客戶,一般就可以買到較有質感的社區,最期碼投資客較不會進場,出租現象越多那社區的素質就越低,管理就越難管理喔! (19)戶數的規劃:一般的社區最好在120~180戶就算是不錯的戶數規劃,因為太多的話會難管理~太少的戶數會管理會出問題,社區的基金較少,可能管理及維修會有問題喔! (20)大理石好嗎:天然的石材一般都認為較好,但是孔隙較粗,所以要常常的拋磨,而且色素會容易吃進去~尤其是天然石材會有些微的輻射~對於人體會有傷害,大量的鋪設一般都是商業空間,一般的住家大都用在餐桌及茶几或是廚房的檯面或是浴室部分的空間~大量的鋪設地坪就需要定期去拋磨,需要一筆維護費用喔!因為孔隙較大容易吸附雜物或灰塵.一般居家的鋪設建議用拋光石英磚或是復古磚或是大面的羅馬磚~如果房間的話,如果是小面積的房間,建議鋪設超耐磨又防潮的木質地板~~感覺空間會較大~表面的縫隙要填平,避免水跑進去,受潮後會生白蟲喔!或白蟻等等. (21)室內的高度:一般的室內高度不夠會有壓迫的感覺,切勿買低於2.9公尺以下的房屋喔!會很壓迫啦!樓高與室內淨高是不同的喔!<樓高一般就是室內淨高加上樓地板的面積謂之> (22)格局的規劃:以方正為最佳的格局規劃,切忌怪怪的格局喔!除了視覺趕不佳外,就是財力較不聚!藏風納氣之處謂之財位,裝潢要花更多的錢喔! (23)實品屋的迷失:買成屋的時候,可能會被包裝過的實品屋所吸引,也不是不能買啦!僅是可能要特別注意細節,例如:天花板是否有反潮的現象,一般實品屋大都是結構體未完全時就先行施作,所以有時水泥都還沒乾的時候就施工,所以完工後一段期間就會有水分滲出,所以一定要小心觀看,有的是在完工後一段期間在施作實品屋的話此現象就較難發生.還有就是施工的材質尤其在內部的地方大部分的客戶都不太懂~很容易買到吃虧的價位喔!再者就是實品屋的發包金額大都是較低,所以一般的施工品質較難去確保~但是也有例外的情況!看建商的作風喔! (24)樓地板的影響:樓地板就是一般的地板,厚度的多少就粉重要喔!因為一般的地板如果在15CM以上的話,樓上的聲音或震動感會降低,如果過小的話很容易會互相的干擾!讓你粉困擾. (25)如何的出價:買房屋要如何出價:很多呀!我已經在別的地方下訂,一般建商就會快速的攤底價~~~我要買三間的方法一般的建商會很有興趣跟你談價的~~我第一次來還要?父母親來確定,一般的建商都會想辦法降低價位讓你當場作決定~~~我要去算一下付款壓力是否過大>>>>我已經有三個案子在挑選,我想去想一想再決定~~我在**地方看房屋對方僅開***錢給我而已呢!~~~我的爸爸或親朋好友是建商~~我的舅舅是銷售專案經理我要請教他啦!~~~我的房屋要賣尚未賣出所以要等一下喔!~~我的能力就在**錢內!~~我要贈品啦!一般都會降低價位啦!~~~我比較喜歡你已經賣掉的那一間房屋,太可惜一般都會降價給你<類似是回饋或是補償的心理>~~我可能要看看夜景或是白天的景觀~~我在別處已經有簽約或是刷卡~~ (26)他案的底價才多少:一般的做法就是不服輸的心態,例如l:某某案子才賣多少錢而已呢?一般聽到就了解你是行家喔!或是不太好殺的客戶!代表你是知道行情的! (27)公設比:公共設施的部分有分: 大公:就是全體住戶都要持份或是使用的空間~例如:地下室的污水處理設備<抽水馬達的電機房>或是水箱及水箱馬達的機電室~~機車位空間~~車道空間~~發電機室~~除藏空間~受信室~台電室~網路機電室等等 使用空間:電影院.視聽室.KTV室.健身房.兒童遊戲室.媽媽教室.益智教室.會客室.圖書館都是 小公:當棟使用的空間:梯間.樓梯間.電梯.機電空間.水塔等等都算是<如果有些設施專屬某空間的話可以劃分為小公~> 例如:獨立出一個建號專門給有買車位的客戶去持份:一般都是登記在警衛室~然後給有買汽車位的人去持份所有~~也算是小公設喔!僅是由特定人士去持份擁有! (28)銀行貸款的成數:一般的銀行貸款,建商都是整批的跟銀行談專案方式,所以貸款的成數會較有優勢包含利率的方式都會有優惠一點,如果自行找尋銀行承作貸款的話,一定要有心理準備喔!萬一核貸的金額不足的話,就需要補足差額喔!除非你跟銀行的關係不錯,不然勿輕易嘗試喔! (29)電費及水費的計算:交屋的時候,要記得抄水錶及電錶的結點,如此將可避免一些糾紛產生,還有就是要順便去更名喔!拿身分證跟印章即可. (30)自用住宅稅率:房屋的權狀拿到以後,要記得到縣市的稅捐稽徵處去辦理自用住宅變更喔!可以省下不少的稅務負擔 (31)贈送機車位:一般的建商都會稱贈送機車位,其實都是你們所購買的啦!一般大公裡就是包含規劃機車位~~所以應該不是送給你而是告知妳社區有規劃機車位啦! (32)管理費用的收費:一般的管理費收入就是要能夠支付社區的管銷呀!不然收支不平衡,社區早晚要出問題啦!先了解社區有多少的基金!加上住戶繳交的預繳管理基金~然後瞭解銷售總坪數為多少?*管理費/坪看能夠收益多少錢!<包含機車50~100元=及汽車位200元~500元的清潔費用> 支出金額:警衛保全+清潔員工+大公費用+花園整理費用+機電維修費+總幹事+電梯的維修費用+修繕費用等等就可以了解是否可支出呀! 不要一開始就用到社區的管理基金,不然基金用完以後,社區就會很沒有保障喔! (33)平面與立面的差價:?棟大樓不可能每一面的景觀都很漂亮~也不可能每一層的價位都一樣,所以較有分價差喔!如此就稱為平面差價與立面差價啦! 景觀好一點的價格就調一點~當然較差或是較忌諱的就會調低一點啦! (34)邊間的優劣:邊間倒底是好呢?或是壞呢?其實好壞都有~因為邊間如果遇到座向不對的或是風勢較大的時候可能會較吵喔!但是一般在衛浴空間的地方可能會有開窗啦!通風性較佳!尤其要注意的就是窗角的地方較容易滲水啦!因為建商的興建品質差異很大,但是大抵上邊間的賣向大都比較吃香啦!採光及通風性較佳~ (35)自備10萬交屋:一般大都用低自備去吸引客戶前來看屋!而且就算是自備10萬其餘作貸款的話,也要看客戶的財力狀況是否有能力去貸到成數~所以低自備的廣告,不見得就會真的只要10萬元喔!除了自備款以外不要忘了還有代辦費:包含過戶.契稅.代書.設定等等費用約10幾萬喔! (36)代辦費或暫收款明細: <買方要付的費用及稅費> 買新成屋或預售屋 契稅:核定現值*百分之6=舉例:核定現值60萬*百分之6=3600元 代書潤筆費:簽約時代書會加收潤筆費或稱為簽約費:1000元~2000元.<新成屋不用~~中古屋就要啦!> 代書費:房屋的移轉費用.土地移轉費用.車位移轉費用>>>一般的費用在9000元~12000元 地政登記規費: 房屋印花稅:房屋評定現值*千分之1或1/1000=約數百元 土地印花稅:土地公告現值*千分之1或1/1000=約數百元 地政書狀費:每張80元<就是房屋或土地及車位的權狀啦!> 房屋土地鑑價費:一般的費用約3000~4800元~不過新成屋較沒有收此筆費用~中古屋的話就可能會加收. 設定規費:房屋貸款金額*1.2<就是物件會被打八折的意思>*千分之1或1/1000=約數千元<地政事務所加收> 設定規費:約3000元~5000元<代書要收的:也稱為設定代書費> 貸款銀行可能會收的費用:信用查詢費.代辦費用.鑑價費用<同上的說明>~~ 工程受益費:要看實際情況而有所不同 火地震險:每年一保費用約2000~3000元<無貸款可以不保> 佣金費用:新成屋是沒有的~中古屋要給的佣金費用 備註:代書費用一般是:移轉土地及房屋.汽車位各1筆為主，如果另外每增加土地1筆.建物1棟則加計移轉費用的25%，如果是汽車位的話一般一個車位加收1000元 以上的費用新成屋就稱為代辦費或是暫收款~~ 自來水.電費.瓦斯費用的計算點,要在交屋去抄錶啦!把度數寫清楚喔!而且可以在交屋時留一點尾款<買中古屋的時候>新成屋是不需要的~~喔!對了記得要去更名喔! 管理費:新成屋的話舊遵照管理委員會的規定,如果未成立的時候,就不需要繳交~~~買中古屋的時候要先問清楚管理委員會,前屋主是否有積欠管理費用呢? 一般的管理費用:用銷售坪*單價/坪+汽車位清潔費/200~500元+機車清潔費/30~50元等等~~ 房屋稅:核課稅期間是每年的7月1日到隔年6月30日止一年為一期~~原則上是用365天計算,按照交屋日的比例去分算的喔! 地價稅:核課稅期間是每年1月1日至隔年12月31日止一年為一期~~原則上是用365天計算，按照交屋日的比例去分算的喔! <買方要付的費用及稅費>~~~買中古屋 會增加佣金費用:賣方是總價的4%~~買方是總價的2% 房屋土地鑑價費:一般的費用約3000~4800元~不過新成屋較沒有收此筆費用~中古屋的話就可能會加收. 代書潤筆費:簽約時代書會加收潤筆費或稱為簽約費:1000元~2000元.<中古屋都會收> 貸款銀行可能會收的費用:信用查詢費.代辦費用.鑑價費用<同上的說明>~~ 買賣中古屋最好作銀行的履約保證~~可變因素較高~尤其海砂屋,輻射鋼筋,壁癌,事故屋,鬼屋,兇殺屋,產權不清楚等等的問題會較多啦! 管理費:新成屋的話舊遵照管理委員會的規定,如果未成立的時候,就不需要繳交~~~買中古屋的時候要先問清楚管理委員會,前屋主是否有積欠管理費用呢? 房屋稅:核課稅期間是每年的7月1日到隔年6月30日止一年為一期~~原則上是用365天計算,按照交屋日的比例去分算的喔! 地價稅:核課稅期間是每年1月1日至隔年12月31日止一年為一期~~原則上是用365天計算，按照交屋日的比例去分算的喔! (37)買賣合約書審閱期的說明: 買賣房屋的時候,其實都是有合約的審閱期的時間喔!一般是3~5天的審閱期:記得這是你的權益啦!在合約的審閱期內如果有疑問是可以辦理退戶的啦! 畢竟消費意識抬頭了,建商一般都會告知合約審閱的問題啦!如果不想審閱最期碼也要請銷售解釋清楚有關條文喔!不然爾後發生購屋糾紛時會很麻煩喔! 實例說明:廣告單上寫貸款九成但是也要自己的信用狀況及收入狀況貸得下來才行啦!如果合約載明如因為買方的個人問題導致貸款無法貸到九成的時候,不足的部分買方願意用現金或即期支票支付否則所繳價金全數沒收或是以違約論~~或是坪數的記載有誤等等都要搞清楚啦!所以不要怕麻煩一定要看清楚喔! (38)總價300萬元起 一般的廣告的廣告戶的價格會較低,所以目地就是吸引更多的來人去看屋,所以不要有價格就是300萬元喔!一般都是條件較差的房屋或是僅此一戶,賣完為止~~ (39)油漆會龜裂 一般的新成屋如果室內會有小龜裂的現象,其實是很正常的啦!一戶,賣完為止~~尤其是西曬的房屋更是如此~如果在結構體的地方龜裂的話就比較有問題~一般裂縫超過牙籤的厚度就要特別的小心!而窗框的邊角較容易漏水的關係也是容易讓油漆容易龜裂的主因之一啦!熱漲冷縮的原理下,當然壁面較容易龜裂,而窗框邊角是因為填實水泥所以算是冷縮縫的問題,當然膨脹係數不同的關係,就更容易裂縫了,窗戶是牆面完成後再安裝進來的,一般的窗框離牆面大都會留在10CM左右的縫隙~而用水泥去填實~~所以不同時期的水泥當然膨脹係數就不同~較容易有裂縫算是合理的~一般新成屋大都看不出來或是用批土去?過~~ 順便一提:窗戶四週為何會容易漏水呢? 大都是窗框與牆面的距離過大,建商用磚塊或是水泥填不紮實就是有所謂的空洞的現象,所以一但遇到下雨就會滲水或是過幾天才滲進來!因為雨水會先滲進空洞處然後累積到一定水量的時候就會滲進屋內~ |
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