如何計算數

購買房子時通常有所謂「銷售坪數」，即建商預測將來完工後，地政機關複 丈並完

成登記的產權面積，包括建築物所有權狀中「主建物」和「附屬建物」及 「公共設

施面積」的持分之和。但由於建商常以習用的「使用面積」、「私有面 積」等名詞

做為銷售的字眼，造成消費者的認知與建商有所差距，這也是「虛坪」 產生的最大

原因。



以消費者立場而言，所謂「使用面積」或「私有面積」，都是指實際上看得 到、用

的著的地方，因此，公共設施部分產生的問題最大 。



公共設施通常可分為二種，一為當層電、樓梯間、通道、走廊等，即「小公」 部分

；另一種為配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、蓄水池 等，即

「大公」部分。前者符合前述標準，並依土地登記規則第六十九條中規定 「共同使

用部分，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物之內」，故有專有 共有之區別

；後者為全體共同分擔部分，僅編列建號，並無所有權狀，在「使用 面積」，包括

前者尚無疑義；在「私有面積」，二者均不應列入，此在消費者見 解一致外，亦為

最高法院判決所認同·也唯有如此， 才能真正杜絕「虛坪」的糾紛。



所以，消費者如何避免買到「虛坪」太多的房子？即在廣告上和契約中與建商確定

「銷售坪數」、「使用面積」、「私有面積」的意義，減低雙方的認知差 距·所謂

「銷售坪數」，當指登記簿所載面積；「私有面積」，則為主建物和附 屬建物之專

有部分，而不含納小公、大公；「使用面積」範圍，則以私有面積再 加上小公的專

有共有部分·由於土地登記規則修正案已將第六十九條中「專有共 用」部分刪除，

小公是否列入「使用面積」，將有爭議存在。



另外，面積如有短少情形，不論是因法令變更而不能登記或誤差的合理範圍 （如百

分之一），均應訂明合理解決的方式；如就超過或不足數，則以單價訂定 無息找補

規定，當然消費者亦可依物之瑕疵擔保效力，請求不履行之損害賠償。



總之，建物面積究為多少，實有待雙方以誠信與公平原則確立，才不致面臨重重險阻！