買房保障大升級◎s版不動產說明書大關鍵

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

修正後的新版「不動產說明書」將在10月正式上路，由於2012年中旬開始施行實價登錄，不少代書都反映物件產權不清、有登錄困難的問題。因此新版的不動產說明書，除了增加外界最關注的「嫌惡設施」資訊，產權登記如地上權、是否有被法院查封、停車位現況、欠繳管理費資訊等，都更加清楚，民眾買房保障也變多了。

除了嫌惡設施，停車位、社區規約、設定地上權等重要訊息也必須記載在不動產說明書中。（好房網News記者陳韋帆攝影）

新版不動產說明書，有10項關鍵改變：

第1、持份狀況、地上權宅更清楚

包括所有權的部分是單獨或持分共有，需特別註明，他項權利如有設定地上權、有無信託登記、有無限制登記等，都一目瞭然。

第2、房產佔用現形

在「管理與使用情況」的部分，包括：

◎   是否有依慣例使用之現況？若有，應敘明其內容

◎   有無共有人分管協議或依《民法》826條規定，為使用管理或分割等約定之登記？

◎   有無出租或出借？

◎   有無被他人無權占用？

◎   有無供公眾通行之私有道路？應敘明其位置及約略面積等情形。

第3、使用管制—增農舍項目

是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地？另外，屬國家公園區內的特別景觀區、生態保護區、史蹟保存區等也須記載。

第4、  重要交易條件，載明課稅項目

過往應納稅「額」改為須仔細列舉應納稅費項目，如奢侈稅、簽約費、所有權移轉代辦費等；另外也應該記載「有無解約、違約處罰等條款」。

第5、300公尺內嫌惡設施全都露

包括市場、超市、學校、警察局體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰存放設施、垃圾場、加油站、瓦斯行、葬儀社等。

第6、詳實記載停車位產權

◎有否辦理單獨區分所有建物登記？

◎使用約定。

◎權利種類：如專有或共有）

◎停車位性質：包括法定停車位、自行增設停車位或獎勵增設停車位

◎停車位的型式及位置：坡道平面、升降平面、坡道機械、升降機械、塔式車位、1樓平面或其他，長、寬、淨高為何？所在樓層為何？並應附位置圖，且機械式停車位可承載的重量為何？

第7、違建得載明

違建的房屋稅籍證明所載的房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有權人及權利範圍都須記載；若稅籍資料上所記載的權利人和現有的使用人姓名不符，請賣方提出權利證明文件。

第8、註明現況格局、是否為工業住宅、有無容積獎勵開放空間

建物型態新增獨棟、連棟或雙併等，且須註明現況格局，包括房間、廳、衛浴數，有無隔間。屬於工業住宅或座落於不得作住宅使用的商業區、有無獎勵容積開放空間、房屋有無施作夾層及其是否合法，也必須記載。

第9、約定專用、約定共用必須標示範圍

社區規約等同社區「小憲法」，關鍵重點也必須記載在不動產說明書，如有無約定專用、約定共用部分（應標示其範圍及使用方式並提供相關文件）；其他限制，包括共用部分有無分管協議、使用專有部分有無限制等。

第10、室內瑕疵須注明

如樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕？且應記載位置及裂痕長度、間隙寬度；房屋鋼筋若有裸露，也必須註明位置。