種建商吃房屋容積大公開

在高房價的時代，買房子確實不容易，如果碰到良心建商，辛苦所賺的錢花得也有意義，一旦碰上黑心建商，不僅花冤枉錢買罪受，後續還有一堆爛攤子有待買屋住 戶自行解決，最明顯的有3種容積被建商吃飽飽，但卻將苦果留給全體住戶的房子，千萬千萬要注意！不然可能爽到建商，苦果卻是自己嚐！

買房不容易 別被建商吃光光

建商開發土地最在乎的不是土地的大小，而是容積的多少，容積是建商在該基地上可蓋的樓之地板面積，而容積越多，建商的獲利空間就越大，因此建商在取得一塊 土地之後，都會想辦法在現有法令之下讓容積極大化，包括申請各類容積獎勵，或是在外部條件限制之下，實現其最大獲利空間。

可是這些類似「狸貓換太子」的黑心手法，共同的特色是將爛攤子丟給購屋的民眾，所有容積的好處都被建商吃光光，苦果留給全體住戶嚐，到時想循法律途徑爭取權益，不見得能告贏這些建商！

3種建商吃房子容積手法

1、開放空間容積獎勵的房子

都會區寸土寸金，房子也越蓋越密集，相對的公共使用空間就越壓縮，政府為了鼓勵建商將開發基地部分空間開放提供大眾使用，於是就有開放空間的容積獎勵措施。

譬如建商將集合住宅社區的法定空地開放民眾使用，不再是該社區住戶專用，政府就給該建商蓋較多的樓地板面積獎勵，建商多了更大的獲利空間，但卻明顯的犧牲掉全體住戶使用該空間的權益，以及低樓層住戶的私密性這種類似割別人的肉來飼老虎的案例。

有些建商在銷售時並不會主動告知開放空間實際的優缺點，等拿到使用執照後又以2次施工方式，將這些開放空間對外阻隔起來，一旦遭檢舉，這些違章又慘遭拆除，讓住戶受到2度傷害，之前信義計畫區的信義之星、寶徠花園廣場、新板特定區的數處豪宅建案都是這類的受害者。

2、有獎勵停車位的房子

停車位不足、停車難是很多開車族的共同心聲，為了解決此難題，除了政府興建更多公有停車位之外，就是獎勵民間興建，當然，跟開放空間一樣，必須有足夠誘因民間才願意做嘛，這時容積又成了政策工具。

建商在地下闢建更多停車位，政府在樓上給建商更多樓地板面積，形同兩頭賺，但是買這類房子住戶卻必須忍受外人進到社區地下室進出的事實，台灣第1豪宅「帝寶」就是這樣政策下的產物。

3、既成道路及鄰房占用的房子

這種案例不多，但是最近在三重就有建商，在1塊有既成道路與鄰居占用的土地上蓋了1棟集合住宅，建商名為敦親睦鄰，但沒將地上的產權瑕疵排除，而且在合約 中要求買方住戶也必須接受這事實，一般民眾可能不會覺得自身權益有何損失，實際上這也是種典型的割住戶的肉飼老虎的例子。

跟上面的案例比較，三重這個建商表面上並沒有得到更多的容積獎勵，但是深入去分析，照理說他能用的容積應較少的，因為他事先將有產權瑕疵的土地切割出去，給住戶1個無瑕疵產權的土地才對。

假設基地是500坪，有鄰房占用與既成道路加總是40坪，但該建商並不是以460坪去申請建照，而是以500坪的完整容積蓋房子，並以無減損的市場價格賣房子，並且不會主動告知民眾，讓民眾無法察覺，建議大家在簽約時多注意這些細節。

買房多注意 避免權益受損

買這類房子的民眾除了無法使用這40坪的法定空地外，將來在二手市場想要轉手時，如果碰到要求產權零瑕疵的民眾，這類房子就會變得很難轉手，或是成為對方殺價的理由，相對保值性就較差，不得不慎喔！