小倆口購屋前停•看•聽──速解大常見產權問題

撰文／劉明佩





產權登記，對新婚夫妻來說，大多數都不知道該將房屋列在誰的名下比較好，若只列在某一方的名下，對於另一方來說好像少了一份保障。然而新聞又說一棟房子可以有2個以上的「共同所有人」，到底產權登記時要登記在一人的名下還是登記為兩人共有？另外還需要注意什麼地方呢？日後在買賣、租賃或是繼承上，會不會衍生出其他的問題？以下就5個最常見的問題，我們來談談兩人共有的房子，要如何釐清各自的權利和義務。





1.愛他難道就一定要把房子登記在他的名下？





在民法上，房屋的所有權，一共分為兩種，一種是「單獨所有權」，另一種是「共有」。法律並沒有限制房屋所有人的人數多寡，以一般新婚夫妻來說，都可以自行衡量個人之利益，選擇登記為「單獨所有」或「多人共有」。但登記為多人共有時，法律關係比較複雜，而且容易產生糾紛，因此關於共有物的「使用」、「收益」及「處分」，法律對此都有所明文限制。不過，小倆口在共同買屋時，記得要先釐清這部分的權利區分，即使愛到濃時，也記得要以平等為原則，仔細考慮產權的區分，日後才不會後悔。





2.吵架時，可以將房屋分一半，不准對方跨越「楚河漢界」嗎？





新婚夫妻為了保障各自的權益，照法理上來說可以按「應有部分」登記為二人共有，如果沒有特別約定，應有部分的比例應該按出資的比例訂定。事實上夫妻兩人都有使用房屋的權利，每個「分別共有人」，按自己應有的部分，對於共有物的「全部」有「使用」、「收益」的權利。也就是說，不論是先生或是太太都可以使用、收益全部的房屋，而不只是特定部分。同時也都可以「自由處分」自己應有的部分，不必事先得到對方同意。所以，吵架的時候，可別以為自行將房屋劃分了「楚河漢界」就等同於劃分了產權，登記為共有的房屋，雙方都有權利使用全部的房屋喔。





3.分手時，對方可以故意出較高的價格讓與他的產權嗎？





若有一方想「出賣」或「出租」自己應有的部分，那麼其所簽署的「買賣」或「租賃」契約都會具有法定效力。但若是要「讓與」，則必須經過「登記」的程序，才能開始產生效力。因此在其中一方「出賣」自己的應有部分時，另一方可以用「同一價格」共同或單獨「優先承購」，這就是共有人的「優先承買權」。但是如果有一方違反此項義務，所有權又已經移轉登記時，另一方只能請求損害賠償，不能提出買賣契約為無效的要求，或是請求塗銷登記。所以，出售一半產權的一方，是不可以用較高的價格給優先承購者，而出較低的價格給其他人的。





4.老婆想將多餘的房間出租，老公說不行時該怎麼辦？





如果沒有另訂契約，房屋在兩人共同管理之下，如果兩人對於房屋的「使用」、「收益」方法無法達成協議時，不能訴請法院裁判，只能「讓與」自己應有的部分，「退出共有關係」或「請求分割共有物」。簡單來說，如果老婆想要將房屋整間出租時，必須要在兩人皆同意的情況下才能出租整間房子，或是只能出租自己應有的部分。





5.如果雙方各自有其繼承人，所繼承的權利會有所不同嗎？





至於「繼承」的部分，在將房屋登記為兩方「分別共有」的情況下，將來各自的繼承人所繼承的部分則是兩人「各自應有的部分」。同時依照土地法規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。共有人為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購權。」





因此在房屋登記上，在雙方繼承者行使權力時，必須受限於「應受他共有人應有部分」，意指在移交、轉賣該房屋權利，因該房屋屬於兩方所有物，任何一方行使變更該房屋，都必須經由另一方同意的受限下，其他部分與單獨繼承所有權的內容、性質及效力與單獨所有權皆無異。





關於共有的法律關係較為複雜，因為牽扯到共有物的「權利」及「義務」的「行使」與「負擔」，法律在這方面都有所規範，上述部分只是約略提及。如果夫妻有一方認為財產有共有的必要，則要區分「應有部分」與「房屋權利及義務」行使與負擔的不同，才能避免因此所衍生的法律行為是否有效及損害賠償等問題。





當愛已成往事，愛情的世界中以不再有他有你，任何東西都可以分成兩半帶走。但所居住的房子無法剖成兩半一人一邊，只好便利一點賣房子換現金，不僅省事便捷，又能揮別昨日種種，迎向下一個美好的愛情。