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房仲甘苦談－開發為銷售之母 |
| 房東：阿豪 發表時間：2013-12-09 |
房仲：買賣房屋與土地的中間人（受託人），主要分為開發及銷售。
開發：提供屋主或地主專任委託銷售的服務，約時間商談，時間比較自主。
銷售：提供客人看房子或土地的等服務，幾乎得隨傳隨到，時間較不自主。
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先談房仲的工作型態
工作型態依各加盟店而有所差異，但大品牌的公司，如中信、信義、永慶、住商與東森等，基本上都必須打卡、開會、團體看屋、值班等。除此之外，其他時間基本上是自由安排的。想要賺多少錢，抽多少佣金，冒多少泡？就憑個人本事、業務能力、時間管理與執行力。
例如，專攻銷售的營業員，除了提供隨傳隨到的帶看服務之外，還會依客人需求主動找到合適的房子，持續聯繫帶看，過程中還要幫客人處理貸款等雜七雜八的事情。如果沒有足夠的時間跟專業，就無法幫客人解決問題，順利幫客人買到需要的房子。因此，專攻銷售的營業員幾乎全年無休，沒天沒夜，甚至假日跟晚上都要服務，其實真的很辛苦，沒想像中那麼好賺，甚至健康容易亮起紅燈。
  (左圖：大樓開發巧遇委託找屋的客戶；右圖：長榮新城幫忙發DM的小志工們)
  （左圖：開發無所不在∼；右圖：投DM要小心夾到手>_<∼）
開發為銷售之母
其實，在房仲幫屋主賣房子之前，房仲必須先找到想要賣房子或土地的屋主或地主，提供他們專任委託銷售的服務，經所有權人的授權後才能開始合法賣房子。這個售屋前的作業過程叫做「開發」。因此，前輩常常說一句話「開發為銷售之母」，對一間店而言，若沒有開發物件進來，就沒有房子可以賣，更別談銷售了。
許多前輩的經驗指出，這一行若要永續經營，很難一直維持著良好的體力，整天忙著帶客人到處看房子。因此，「開發」才是在房仲業生存的長久之計。而我進入房仲業一年多的時間，也已逐漸將所有時間專注在開發的業務上。
  （左圖：到屏東林邊石斑魚養殖場找屋主；右圖：到嘉義大林找屋主）
拜訪屋主之旅
「阿姨，請問隔壁屋主在嗎？」
「他很少回來∼」
「那請問您知道他在哪裡嗎？」
「嗯……（思考許久∼）他住在xx?面，左?第x間，但…你千萬不要說是鄰居說的喔！其實我們也想要換?鄰居才跟你說，就看你了，加油！」
開發的管道很多種，包括自售（例如591網路自售或掃街看到的自售紅字條等）、反開發、固定寄或投開發信、大樓管理員拜訪、發文宣DM、掃街抄空屋空地等。
不過，開發在時間上雖然比較自主，但是屋主通常也是要下班後或假日比較有空。因此也是要常常在晚上或假日拜訪屋主，時間仍然受限，難以兼顧生活品質。
例如，我曾經騎了近兩小時的車，才終於到達白河，再花一個小時，問了好幾個阿伯阿桑，峰迴路?，轉了好幾個彎才找到屋主；也曾騎車到林邊石班養殖埸，鄉間小路亂撞幾番，一塭又一塭之後才問到屋主的下落；然而，其實有百分之八十的機率是沒能找得到屋主的，例如到嘉義的大林，我便撲了個空，無功而返。
不過，雖然撲空，有時還是可以白天晚上或假日各來一次，或透過電話及網路的查詢，以及左鄰右舍的詢問找到一些蛛絲馬跡，目標就是要想盡辦法找到屋主。例如有一次我在巴克禮尋找某間空屋的屋主，問了十幾?鄰居才問到一條線索，這也印證了「好厝邊不見得是在隔壁」這個道理。
  （左圖：重複拜訪撲空留名片；右圖：有開發就有破壞XD…）
  （左圖：到台中麥當勞與屋主簽訂委託銷售合約書；右圖：颱風天清除排水孔）
專任委託銷售服務
拜訪屋主或地主，大部分不是見面一次或兩次就能讓他們願意把不動產交給你賣，而是要讓他們慢慢認識你、信任你，常常需要多次的重複拜訪，是相當耗費時間跟體力的。
另一方面，當屋主或地主想要出售不動產時，也會去考慮到要把房子或土地交給誰來賣？房仲業務除了必須具備基本的專業知識外，屋主最需要的是值得信任的房仲業務。因此靠朋友的轉介紹，或許對屋主而言也是較安全且有保障的方式。
房仲的開發業務，乃針對屋主或地主提供專業及誠懇的專任委託銷售服務，主要服務內容是：顧家維護，守價議價及單一窗口 。這讓屋主不需為了賣房子而勞事煩心，全權委託交給房仲來處理即可。
例如颱風來臨時，房仲必須不負屋主所託，照顧好房子。尤其在大風大雨的日子中，為了避免雨水滲入屋內，除了門窗緊閉外，所有排水孔一定要清理乾淨，確保通暢無比，PU一定要能用，才能將屋主的房子照顧好，避免積水破壞屋況，造成任何日後的可能損失。
然而，整個開發過程中最精采的，就是議價到成交，也是最辛苦、困難的一部分。像是有一次我搭乘火車，在台中與台南之間來回議價，在買方與賣方之間斡旋，將雙方的誠意告訴對方，歷經將近10天，直到最後一天才達到共識，順利成交，以完成雙方所託。然後簽約、完稅、過戶、交屋到結案。終於苦盡甘來！
  
   （圖說：議價到成交的過程） 備註：開發的過程
（圖說：議價到成交的過程） 備註：開發的過程
找到閒置不動產＞拜訪屋主＞簽訂專任委託銷售合約書（授權書、屋況說明書）＞報件（產權調查、製作不動產說明書）＞不動產清潔整理維護（賣相要好）＞登廣告＞銷售（各大仲介公司聯賣）＞回報＞議價＞成交＞後續服務。
化悲苦為力量∼ |
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| 1 樓住戶：愛琳 發表時間：2015-03-15 | ||
仲介公司沒有好與不好啦~ 只有好的仲介人員跟惡劣的仲介人員~ 每個區塊的行情~差異又很大~ 開太高~你會賣不出去~耽誤到你的賣出時間~ 賣太低~你會比較吃虧喔~~~~~ 建議你撇開品牌迷思 有品牌不代表有保障 挑品牌不如先挑對的仲介才是真的 千萬不要有品牌的迷思，畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 如果你是要買房子 請仲介帶您去看 那就得要多跑幾家房仲去瞭解 您可以從中去了解仲介人員對您的態度及熱誠、去感受這位仲介人員是否會替您設想，您再決定要由那一位"仲介人員"替您服務 這樣才會是最完美的組合 買房賣房都是人生一大事，太過草率很容易造成日後的不順利 所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌， 而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全 [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊 所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點 因為看太多跟某某知名仲介公司買屋糾紛的案例了 我覺得找房子先找對仲介比較重要ＸＤ 房屋仲介很多都比較勢利眼 我跟我男友都很討厭 那種很商業化讓人有壓力的房仲店 因為上網做了很多末� 找到板橋的廣利不動產 因為他們的服務...真的沒話說 難怪不用打廣告.也一堆老客人幫忙介紹 最值得稱讚的是服務 我跟我男友覺得 房屋的品質是必然 但是服務態度真的很重要 不然去大型的房仲店~~~~~~是砸錢去買服務嗎? 不然人家怎麼看的上我們這種平民老百姓 廣利不動產讓人感覺很窩心親切 而且讓我們備受尊寵 都跟我們跟溝通決定 服務我們一對新人 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
