房仲為何云蔬芊H我用經濟學解釋給你看看

• 撰文者：陳金瑩

圖片來源：工商時報

前陣子財政部長才說過：

「房仲不用像小七那麼多」

這陣子，房地產市場價量都沒起色

果然不斷在倒閉 

有房仲倒了

就代表有人失業

這不管對總體經濟還是個人來講

都不是一件好事

不過呢

目前全台灣仍有 6 ~ 7 千家房仲

還是比超商龍頭 7-11 的 5100 家 還多

究竟房仲那麼密集，合理嗎？

這跟升斗小民的生活，又有什麼關聯？

趕緊看看 ...

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房仲業的存在

可以促進資源做有效率的分配

房仲的經營

本質上是靠著對房屋市場以及買賣流程的熟捻

來撮合買方與賣方

以達成「賣者得好價、買者適其屋」的最適分配

我們可以這樣想像

如果你有一間房子要賣

開價一千萬

若不是另外花錢登廣告

你就只能在自家門口貼貼紙條

可能等了大半年才能賣掉

( 圖片來源 )

又或者你因為換工作

被迫要搬去人生地不熟的地方

自己找房、看房 ... 要花很多時間

但如果請房仲協助

由於他們手上有資料庫

可以很快幫助你找到適合的房子

一但價格 OK，就可以很快成交了！

這也是為什麼委託房仲幫忙

即使要被「買賣雙方合計抽成交價金 5%」

這門生意還能不斷欣欣相容的原因了！

那這次的「配角」： 7 - 11

又是做什麼的呢？

它的業務就更簡單了：進貨 → 銷貨 → 賺價差！

早年 7 - 11 草創的時候

其實沒有那麼賺喔

是後來統一集團把好地點都卡起來

而且 金流、物流 ... 等各方面都就定位之後

才開始「越賺越多，分店越開越多 ...」的！

如果一項業務會賺錢，當然應該越做越大

講到這邊

我們可以來進行一堂經濟學小課程：

「如果一樣產品的 邊際收益  ( MR，多賣一單位商品所能創造的收益 )

    超過它的 邊際成本  ( MC，多生產一單位商品所必須增加的成本 )

    那麼廠商就應該繼續生產，直到 MR = MC 為止 」

同樣的原理

運用在「開分店」這件事

也是一樣喔！

由於 7 - 11 賺了很多錢

所以只要「繼續開分店，能賺更多錢」

它就會一直開下去 ...

同理，全台灣 7000 家房仲會不會太多？

答案很簡單

►► 因為 ( 以前 ) 他們很賺錢，所以才越開越多，飆到 7000 這個驚人數字

圖片來源：陳金瑩 幼年時的經濟學筆記

平均一間房仲，可以創造 1000 萬的年營收

以 2014 年全台買賣移轉戶數 32 萬來看

以及假設其中有一半的交易是透過房仲來成交

一家房仲，一年可以做到 21 戶

如果再以 均價一千萬、成交一戶抽 5% 來算

平均一間房仲，可以創造 1000 萬的年營收

以 2014 年全台買賣移轉戶數 32 萬來看

以及假設其中有一半的交易是透過房仲來成交

一家房仲，一年可以做到 21 戶

如果再以 均價一千萬、成交一戶抽 5% 來算

一家房仲，一年可以創造 1050 萬的營業額

由於房仲業

不像做晶圓代工還要蓋廠房啥的

成本只有 租金、水電 ... 以及付給超業一些獎金

因此一整年的營運成本

應該不會超過 1050 萬

看到這邊，

房仲業賺不賺錢？

7000 家房仲會不會太多？

相信你應該心裡有數了！

但如果 2015 年，甚至 2016 年 ...

買賣移轉戶數不再是 32 萬戶

而是 29，甚至 27、24 ... 這種鳥數字

房仲業的單店營收，還能高達 1 千萬嗎？

►► 當然是沒辦法！

而是會照總成交價金等比例下降

體質不好的房仲，甚至會降更多

這也是外界擔心房市大反轉後

房仲會倒閉連連的原因了！

房市價量反轉

千萬營收打對折，小房仲可能大幅倒閉

雖然說房市反轉

房仲倒閉連連，是一種很正常的經濟現象

( 當 MR < MC 時，廠商家數會自然減少，直到回復新的均衡 ...)

但一個經濟學家或一個部落客

講出房仲不該比小七多，不會怎樣

但當一位朝廷命官，講出這句話

難免會被放大檢視，批評他沒良心了！

其實呢，不僅僅是房仲業

這個世界，本來就變化的很快

往年人稱「金飯碗」的銀行櫃員

幾年後，可能也會「飯碗不保」

圖片來源：蘋果日報

因此呢， ...

在這變動很快的時代

唯有不斷讓自己的技能符合社會所需

才是生存下去的王道！

《 本文作者簡介 》

陳金瑩 老師，畢業於台大經濟學研究所

歷任大型法人投資機構數年

現為自由投資人

老師經常在網路上分享他的投資方法

目的是幫助別人：

〝少走冤枉路、直接登堂入室穩穩賺！〞

所以受到廣大網友的喜愛！