投資客必學招 解決貸款問題

招數1》積極比價，善用談判技巧



柯惇貿分析，目前房地產市況熱絡，雖然大型行庫對投資客房貸審核趨緊，不過整體銀行資金仍屬寬鬆，只要堅持「貨比三家」的比價原則，肯定不會吃虧。最簡單的做法，可拿A銀行房貸條件去跟B銀行談判。



常用談判話術包括：

1.A 銀行認為我的房子路段好，出租、轉售都容易，願意把成數提高到 8成，你們可以嗎？

2.我的還款能力提高了，A銀行給我的利率比你們低一點，你們能否比照辦理？

3.我跟你們銀行長期往來，你們的利率不能比照 A 銀行嗎？



柯惇貿指出，通常投資者只要本身財務狀況不錯、抵押品夠多，透過積極比價，目前銀行還是會給予優於一般投資客的貸款條件，爭取調降利率1碼∼2碼不是問題。



招數2》將房子登記在親人名下



「將房屋改登記在子女名下」是一般投資客會採用的做法。不過，陳俊宏提醒，這種做法比較適合總價 2,200 萬元以下的物件，父母可善用每年依稅法可贈與小孩 440 萬元免稅額來當頭期款，再向銀行爭取 8 成的貸款成數，一方面免除贈與稅問題，也能避掉銀行針對多屋族緊縮房貸的限制。不過，前提是子女必須有工作能力、能夠負擔後續貸款，否則小心仍會被國稅局 視為贈與行為。此外，若另一半有工作能力，而且個人負債比不超過 60%，也可以考慮將房屋登記在另一半名下。一般來說，過去只要先生向銀行貸款，太太通常會被要求擔任連帶保證人，反之亦然。不過，現在銀行法規定，辦理 房貸時，只要足額擔保（抵押的房地產價值高於或等於貸款金額），即不需再增加連帶保證人，陳俊宏建議，可優先將房屋登記在配偶名下，藉此迴避銀行對多屋族 的限制。若是團隊型態的房市投資客，徐佳馨建議將房屋所有權輪流登記在不同人名下，分散銀行注意，有利爭取較為優惠的貸款條件。



招數3》舉證新屋為自住



通常買第3間以上房屋，會被銀行視為投資行為，自然難逃嚴審貸款條件的命運。不過，如果房子有自住打算，陳俊宏建議，在銀行勘查房屋條件時，可以向銀行舉證新屋是要自住、或是供子女居住使用，而非投資，通常可以多爭取到 0.5成∼1 成的貸款成數，或是較優惠的利率。



招數4》增加擔保品



「一定要展現自己是優質客戶的一面，這是爭取優惠房貸條件的必備要素！」柯惇貿說，除了良好的繳款紀錄外，若能增加房屋以外的擔保品，像是定存單、有價證券等，租賃契約都能強化銀行的放貸信心。



柯惇貿指出，銀行會針對投資客調整房貸條件，主要是為了降低貸款收不回來的風險。因此，不管房貸戶手中有幾間房子，只要貸款收支比超過35%（每月繳交貸 款本息金額超過月收入35%），銀行放貸時，就會偏向保守，如果收支比超過 60%，貸款成數幾乎只能從 6 成的基本盤起跳，此時，若能增加擔保品，就能爭取多一點貸款空間。



招數5》利用前兩間房屋來增貸



如果自備款不足，又無法讓銀行放寬貸款成數，徐佳馨建議，不妨將房貸集中在前 2 間房屋，只要在擔保範圍內向銀行申請增貸，也可取得多餘資金，增加自己在看中第 3 間房屋時的購買實力。



招數6》購屋首選轉手型標的



在銀行眼中，投資客的放貸風險高於自住客，因此投資型不動產像是店面、小套房、出租公寓等物件，貸款成數與利率本來就不如一般住家型產品。