投資達人換屋密笈，越換越有錢！ 中古屋篇及店面篇

王淑英，四十二歲，室內設計師。

「第一次換屋就賺到錢，真的令人很開心，又可享受較好的住屋品質。」王淑英坐在白色沙發上，裝璜典雅的客廳裡，落地窗後的陽光灑落一地，她露出一臉幸福的笑容。

她指出，因為工作的關係，想在台中市美術館附近買間房屋當工作室，她很勤於看屋，幾乎看了近百家中古屋，了解市場行情後，才透過仲介，買了一間屋況尚佳的20年屋，共49坪，因屋主急於脫手，所以便宜買進一坪約9萬元，總價423萬元，再花一百萬元裝璜及家電費用，連地板、窗戶等都換新，住了半年後，有朋友建議她賣掉，她原本不相信，但找來仲介評估，最後以598萬賣掉，真的賺到50萬元，令她非常驚喜，短短半年間，就賺了50萬，雖然金額不很高，但仍像是天上掉下來的財富，因為若靠其他投資方法也難短期獲大利。

她指出，當初仲介對她說，可以算算看便知道到底能否賺錢？她所花的成本523萬＋1%買屋的仲服費（4萬）＋4%賣屋的仲服費（20.9萬）＋代書費1萬4千＋規費5千＋契費約3萬＝總成本552.8萬元，所以只要能賣得比這個價錢高，便可賺錢。（購屋所需相關代書費等費用附表如下）

王淑英表示，投資中古屋能否賺錢，變數很多，常因地段、格局等因素而改變，很難說投資就會賺錢，其實此屋能藉轉手賺錢，原因有二，主因是便宜買進，這是可遇不可求的機會，但她也等此機會很久，並沒有急著購屋，找到中意的房子後很有誠意與屋主斡旋，最後才成交；其二的原因，是屋內的裝璜提高了屋價，當初因是自住，所以很用心設計，因此吸引買家的興趣，可以抬高屋價。

蔣文緯，五十歲，中小企業主。

「置產增值或賺租金，其實還是要買店面啦。」蔣先生說。

他說，幾年前朋友介紹買了一家3000萬元的角間店面，當他出租給7-11每月20萬元，光出租每年都有超過8%的投報，沒想到五年後發現增值性出乎他的預估，因為一些交通建設帶來人潮及商機，後來有投資客開價願意用4500萬元來跟他買下，讓這間角店五年增值1500萬元。

所以繼續在五年內買了3間店面，只投資角間店面，都為他帶來豐厚的租金，有些租給7-11便利商店等店面，而且因為地段頗佳，隨著都會區的發展，每年他的房屋都隨之水漲船高，雖然未必賣掉換屋，但看著房價逐漸上漲，心中真的非常高興。

蔣先生說，無論投資預售屋或中古屋，保值性及增值性都沒有店面好，只要有人潮及商機店面其保值性、增值性及租金收益都一定比住宅好，但因為資金部位需要較大，地點的選擇及區域的發展特別重要，有些都市重劃區的店面就是可以優先卡位的標的，通常都市重劃區都需要10年以上的發展才會熱鬧，投資店面的是很好選擇則，不過蔣先生表示投資角間店面的失敗率會比較低，不是每種店面可隨便投資，要先設定將來要租給業者很重要，如果店面有機會可以出租給連鎖的業者或銀行，才是比較好的投資標的。

「投資房地產，將改變您的財富命運。」不過，謝德亮指出在台中投資房地產，最好不要期望暴利，但可藉由換屋創造財富，比起銀行定存、基金、股票投資都還划算，而且即使是薪水族也可以如此做喔！





＊【附表】買賣房屋要注意的費用：



登記項目 代書費 規費 備註

過戶地政登記規費 （土地公告地價＋建物課稅現值）＊1/1000

貸款地政設定規費 抵押權設定金額＊1/1000

過戶印花稅 （土地公告現值＋建物課稅現值）＊1/1000

地政謄本規費 依實支金額（約500元）

契稅 建物課稅現值＊6% 依稅法規定：買方為納稅義務人（中古屋及預售屋皆需付）

土地增值稅 買屋或賣屋二年內重購自用住宅退增值稅 自用10%

一般20%~40% 依稅法規定：賣方為納稅義務人（中古屋及預售屋皆需付）

代書費土地、建物過戶移轉登記 10000元件 土地、建物各一筆，共二筆為準計算。 土地多一筆加計1000元計算，建物多一筆加計2000元計算。（中古屋及預售屋皆需付，一人一半）

代書費抵押權設定登記 4000元件 土地、建物各一筆，共二筆為準計算。 土地或建物多一筆，加計1/4計算。

代書費抵押權塗銷登記 2000元件 土地、建物各一筆，共二筆為準計算。 土地或建物多一筆，加計1/4計算。

簽約費 2000元 買賣雙方各1000元

履約保證費 買賣總價6/10000

買賣雙方各3/10000 以100萬元為例＊6/10000=600/2=300元