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投資法則,見好就收〈王派宏〉

房東:張經理
發表時間:2013-12-24




王派宏只買總價300萬元以下的物件,貼近優惠房貸額度,讓買方勇於接手



投資法則:見好就收





300萬的房子 最好賺



王派宏專挑小套房和3房



「屋主急售」的物件,是因為這類物件的入手價,比較有機會能壓低到市價的5~7折



王派宏今年30歲,投資房地產存了300萬元,

還出了1本《房地產賺錢筆記》,大方分享他的致富之道。

王派宏今年30歲,4年前辭掉在「六和機械」月薪9萬元的工作,

當起專業的房地產投資客。他成功地賣出32間樓,銀行存款增加逾300萬元。

雖然他的戰場鎖定中壢,但他以經驗、智慧、閱讀理財書籍摸索出的房地產投資致富心法,

卻適用於全台各地的房市投資。



在2004年4月,王派宏踏入投資房地產的領域,發展出一套操作模式。

現在,他每天只花2小時在房地產上,

花他最多時間的是閱讀跟理財有關的書籍,最多曾高達6小時。

到目前為止,王派宏投資房地產4年,總共賣出32間房子,

每戶淨賺30至50萬元,銀行存款增加逾300萬元。

雖然他第1次買進的投資物件是在台中市的逢甲商圈,而且成功地賺到錢,

但後來房貸緊縮,再加上台北客很難忍受到台中至少2小時的車程,

所以他現在只做3個區塊,就是中壢的中原大學商圈、中壢的清雲科技大學商圈,以及中壢火車站商圈。

元大建設總經理黃仁勇說,買賣房地產一定要鎖定自己熟悉的區域,

人親土親,才能避免買在高價,並找到最適合的物件。



為什麼鎖定「商圈」?王派宏說:「因為人潮決定錢潮,有人潮就有需求,有需求就有市場。

哪些地點會有人潮?火車站、高鐵站、捷運、商圈、大專院校。

你選的地點,如果符合的項目不只1個,那是愈多愈好,愈多愈無敵。」

針對這點,華固建設公司特助徐明珠表示,商圈裡面,捷運是最好的賣點,

尤其是捷運出口500公尺以內的物件,接手特別強勁。



貼著優惠房貸走



王派宏只買總價300萬元以下的房子。

為什麼是300萬元?多數人或許會認為,

那是因為台中和中壢的房價便宜,每坪大概10萬元左右。

沒錯,但最主要的因素,卻是由於政府的優惠房貸額度,通常都在200萬元以上。

房子要能順利轉手賺差價,周轉率就要高,

房子總價愈貼近貸款額度,對接手者而言負擔就輕,可加速成交速度。

為了求取高周轉率,選對產品也很重要。

王派宏的第3個投資法則就是,只買套房和3房。

套房總價低,既可吸引自住客,也是出租市場的熱門標的,

而且在房貸緊縮之前,甚至可以全額貸款。

3房則是市場主流,屋況差的,還可以改成套房,帶租約出售也很好賣。

遠雄集團公共事務室副總經理蔡宗易說,以長期的需求來看,3房產品的買盤最穩固。

王派宏的第4個投資法則是鎖定屋齡15~25年的房子。

根據他的測試結果,屋齡15~25年的買賣有效度較高。

意思是,如果他想找「屋主急售」的物件,

屋齡10年內的房子,大概要花上3~6個月才能遇上1件,

屋齡30年以上的物件機率更低。

講得更具體些,就是如果你每天花2小時在看房子、買賣房子這件事上,

1個月30天扣掉休假日、下雨天,就算只花20天,

其中屋齡15~25年的房子,找到「屋主急售」的機率最高,

而且也是最容易在9個月之內順利轉手,並且淨賺30~50萬元以上的房子。

成本價決定勝負

之所以是「9個月」,這也是王派宏測試出來的結果。

他曾經用一間位於市區的3房物件測試,將它交給3家房仲公司銷售,

在第4至第6個月之間,會有人出市價購買,

到了第9個月,出價會落在市價的8成5至9成5之間,

還是很理想的成交價格。

王派宏最喜歡「屋主急售」的物件,是因為這類物件的入手價,

比較有機會能壓低到市價的5~7折,這就是他投資房地產致勝的最關鍵因素。

「炒樓」、「炒作」這些詞並不適合他,相反地,他是個極度保守的投資人。

入手的價格,就決定了他投資的房子會不會賺錢。

他並不期待房價上漲,就算沒有漲,他還是能賺到錢,只要不跌就行了。

房地產的遊戲規則是這樣的:貼廣告出來賣的房子,廣告的價格大都是市價加上2成。

一般的客人將廣告價砍2成,成交價就是市價;

而更厲害的客人,市價再砍2成,就覺得賺到甜頭。

但是王派宏的成本價是市價的5~7折,此時他還是有利潤,能賺到1~3成。

但是屋主急售的房子並不好找,而且王派宏堅持只買市價5~7折的房子,

說真的,幾乎完全要碰運氣。

不過,要得到幸運之神的眷顧還是有方法的,

就是要勤勞,要盡可能地讓愈多人知道他要買房子。

幫王派宏找房子的人,其實就是代書和仲介

每個星期,王派宏會傳簡訊給他們,

「我要買哪裡、多少錢、幾房的房子」,

而且他會加註,「我還在,我還沒倒,有物件請介紹給我。」

在成為房地產投資客的頭2年,王派宏發展出這樣的模式,如願地賺到了錢。

每個月花40個小時,經過9個月可以淨賺30~50萬元。

假設淨賺40萬元,40個小時賺40萬元,平均每小時賺1萬元;

比起4年前他當上班族,每天上班8小時,1個月工作160小時,

月薪9萬元,平均每小時賺562.5元,

成長將近17倍,相當誘人。

聽了王派宏的故事,如果讀者也想把工作辭掉,專心做房地產投資客,最好別這樣。

王派宏說:「尤其是如果你想買房買車、想生小孩。

孤注一擲的風險並不是大多數人能夠承受的。」



快速增加存款量

為什麼?因為上班族的習性是每30天領1次薪水,

房貸、車貸、卡費,通常也是月付;

要一般人去過9個月之後才1次回收30~50萬元的生活,

老實說,沒有幾個人辦得到。

而且,4年來,王派宏只有在前2年賺到錢,

第3年房貸緊縮,他就減少「進貨量」,第4年則完全不買房子。

他現在手頭上還有6間被套住的投資物件,

就是因為違反了自己的第5個投資法則:見好就收。

人性是卑微的。王派宏一開始投資房地產就很順,

手氣太順的結果,人會忘記有「景氣循環」這回事。

即使理性告訴自己「不能買,買了會被套牢」,

但還是忍不住手癢進場,果然就被套牢。

要不是王派宏把之前賺到的錢都存了起來,

如果只靠暫時出租這些房子的收入,

以及上課的鐘點費過日子,他老早就掛了。

大多數的人過日子,施力點是放在「收入與支出」,

王派宏的施力點是在「存款量」。

簡單地說,他賺錢是為了存錢。

當初他之所以辭掉月薪9萬元的工作投資房地產,

是因為受到《巴比倫致富寶典》這本書以及「現金流」遊戲的激勵。

他的目標,就是「如何快速增加存款量」。



透過遊戲學理財

「現金流遊戲」是由《富爸爸.窮爸爸》一書的作者羅伯特.T.清崎發明,

目的是透過遊戲的方式,讓人們體驗該如何處理到手的錢,

學習如何及時因應人生中的挑戰,

做出最佳投資理財決策,隨時修正自己的收入、支出與資產負債表。

玩家最多6人,先抽職業,不同的職業有不同的收入與支出,

先在固定薪水(羅伯特.T.清崎稱之為「老鼠賽跑」)比賽,

看誰先成為富人(遊戲中為「快車道」)

,把錢拿去投資進而實現自己的夢想,成為最後的獲勝者。



30本成功日記

王派宏坐在中壢火車站對面的速食店裡,一邊低頭翻閱著漫畫書《大唐雙龍傳》,

一邊等候記者前來赴約。如果不是看到桌上躺著1本王派宏的新書《房地產賺錢筆記》,

記者還真不會相信眼前這位認真看漫畫、手上戴著電子錶的「少年人」,

就是講1堂課收費4千元的房地產投資達人。

王派宏告訴記者,打電動和看漫畫書,是他平日最常做的消遣。

他雖然只有30歲,處事卻已展現企業老闆的精明與圓融。

他說:「從頭到尾,企業家的思維就只有『排列組合』這件事。」

王派宏懂得花點錢買別人的時間,為自己創造更大的效益。

他聘請私人助理,專門處理「必要的行政事務」,

例如製作精美與完整的不動產說明書和鑰匙。

之前,他的助理是領月薪的,但自從景氣反轉,他也順勢做了調整,

把每項瑣事拆開以鐘點計費,等於是用工讀生的編制,發揮私人助理的功能。



大方包紅包


 

論精明,他對幫他找房子、賣房子的房仲業務員絕不吝嗇,

房子若要出租找房客,他一定多付半個月的佣金,

讓仲介不但死心塌地為他篩選好房客,還能盡快出租,縮短空租期的損失。

物件若順利售出,他也會私底下再包個大紅包給仲介,收買人心。

論圓融,他寧可空出手頭上1間套房不租、不住,當做「樣品屋」,

有人想看房子,就帶到這間裡頭整修好,

屋況、家具擺置妥當的空屋參觀,絕對不去打擾房客。

他的口袋有1本小筆記本,是他由心靈講師林偉賢那兒學來的「成功日記」,

隨時記錄別人和自己的成功事蹟。

像這樣的筆記本,他已經記了30餘本,

而且他還把學來的寫日記方法,改良得更符合人的「惰性」,在課堂上傳授。

他告訴學生,只要手上有紙有筆,就是邁向成功日記的一大步了。

王派宏小檔案

年齡:1978年生,30歲

血型:B

星座:處女座

現職:

1.房地產投資客

2.《房地產賺錢筆記》作者

3.開設房地產財商課程「大I養成班」,每堂課收費4千元

身價:目前手頭上有6間投資物件、存款逾300萬元

婚姻:去年結婚



中壢就業需求旺



中壢是桃園重要的都會區,

長期以來又有工業區藍領及白領就業需求,火車站商圈是明智的選擇。





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  • 1 樓住戶:尋雙
    發表時間:2014-06-29

    如果一間有瑕疵的房子,不管透過哪間仲介賣,她還是間有瑕疵
    仲介不是製造商,並沒所謂的品質保證
    頂多負責幫買賣雙方協商
    買賣過程最重要的是交易安全
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    如何幫你找到適合你符合你價位的房子

    不管哪家仲介都有素質差和素質好的房仲人員
    各大仲介糾紛不勝枚舉 看看其他人買屋賣屋發生都糾紛就知道

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


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    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
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    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
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    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

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    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

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    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


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