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準備節稅!買方先拆算房地比,轉手做準備

房東:小林
發表時間:2015-04-22


政府查稅聲聲催,特殊交易有玄機,房地拆算先準備,中古好宅先受惠政府查稅聲聲催,特殊交易有玄機,房地拆算先準備,中古好宅先受惠


【MyGoNews 蕭又安•方暮晨/綜合報導】內政部不動產實價查詢網2015年3月1日公布新一批實價登錄資料,和過去相比,由於政府打房聲聲催,因此高價交易不多,不過 值得注意的是,不少因應目前稅制的交易已經出現,而本次最受矚目的交易為台北市安和路二段181-210號的24年大樓1-2樓,總價高達3.16億,其 特殊之處在於,除交易明細中聲明為親友、員工或其他特殊關係間之交易外,並且已經拆算房地比。



住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,由於目前財產交易所得稅取決於房地比,因此不少交易在合約上先行拆算房地比,對於有折舊的精華區中古大樓來說,節稅效果頗佳。不過目前國稅局查稅急於星火,若房地比過於離譜,國稅局將會按照個案重新拆算,民眾不可不慎。



徐 佳馨指出,近年來,國稅局針對高總價個案查稅積極,也因此不少高資產客戶積極規劃,除預先將早期取得標的移轉至海外法人,藉以達到節稅目的外,預先拆算房 地比也是節稅規劃方式之一,以該案為例,一樓登錄為商業使用,二樓為住家,一、二樓均拆算房地比,一樓房地總價為2.02億,土地占1.67億,建物占 3512.5萬,房地比為17:83,二樓房地總價為1.13億,土地占9778.6萬,建物占1569.4萬,房地比為13:87,合計總房地比為 16:84,也就是建物價值占16%。



目前北市精華區住宅公告現值房地比以2:8或3:7居多,但屋齡24年大樓建物因折舊與近年公告現 值不斷調整,占比也有可能降到15%;此一物件有可能為買方要求拆算後登錄,為未來轉手節稅作預作準備。不過,此一方式,如果房地比和公告價值算出的房地 比相差很大,國稅局未必會接受,可能要求補稅甚至連補帶罰。



該案雖為特殊交易,但根據資料,拆算後一樓單價為320萬,二樓單價為180萬,均較區域市價略高,住商不動產台北遠企店店長吳國源表示,安和路保值性強,目前幾個比較知名的中古社區都在百萬之譜,不過該案因註明特殊交易,將不會被視為正常成交行情。



徐 佳馨指出,由於未來房地合一將按照資本利得課稅,因此不少高資產客戶擔憂當年取得成本低,日後移轉將繳出驚人稅負,因此預先墊高成本,甚或於移轉給公司法 人等作法以做好準備,這也是近期實價登錄資料不斷出現特殊交易的重要因素。不過徐佳馨也提醒,國稅局日前已經宣導,買賣只要一次沒有房地拆開申報就不能使 用,因此如果想要採取節稅策略,最好要問個清楚,免得偷雞不著蝕把米。






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  • 1 樓住戶:寄竹
    發表時間:2015-09-30

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    仲介是賺傭金, 房子當然是賣越多次賺越多傭金, 先找投資客吃下來先賺一次傭金, 投資客再轉手一次再賺一次傭金


    所以說,如何保障自身權益才是最重要的!!

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    http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1427.html

    虛報行情賺價差 房仲涉詐欺判刑
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    漏算公設0.88坪 賣屋虧45萬
    http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1429.html

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    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php
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