搞懂房地合今|，讓你買賣雙方客戶皆大歡喜

房原合一稅明年正式上路，不少房仲大概都面臨幾種情況：想進場的買方客戶

關切「現在適合進場了嗎？」、「房價還會不會再跌？」

有賣屋打算的客戶，則急著在年底前好好處分手中的物件……

面臨舊稅制即將退場、新稅制上路在即的時間點，身為房仲的你

務必搞清楚新的遊戲規則，才能同時帶領買方、賣方客戶滿意成交，皆大歡喜。

(圖片來源:財政部)

房地合一稅設有「日出條款」

凡二○一四年一月二日至今年底前取得、持有超過兩年的房地產，皆適用舊制

售屋獲利納入財產交易所得稅，按當事人的所得稅率來課徵。

反觀二○一六年一月一日後才取得

以及二○一四年一月二日至今年底間取得、持有未滿兩年者，則須按新制課稅。

(圖片來源:財政部)

自用住宅方面，比較單純。

只要夫妻及未成年子女設籍，持有並居住連續滿六年，且無做為出租與營業使用者

即符合自用住宅的定義，售屋獲利400萬元以下免課稅；

獲利400萬元以上者，超過400萬的部分以10％稅率課稅。

至於非自用住宅（針對投資客）

則必須以售價扣除掉買進價格、必要成本、土地漲價總數額等

再按持有年限，以15％到45％不等的稅率計算。

非自用住宅部分，試算如下：

假設甲君適用20％綜合所得稅率，在台北市買下一間2500萬元房屋，後來以3000萬元售出，獲利500萬元。

一、 若甲君是在2014年1月2日以後取得，並於2016年1月1日以後賣出，必須按現行規定

房屋的部分，按售價10％∼15％來課徵奢侈稅 (1) 持有不到一年即出售：3000萬x15％=450萬元 (2) 持有一年以上、未滿兩年出售：3000萬x10％=300萬元 (3) 另外，由於現行房、地分離課稅，土地部分，若以最普遍的房地比3：7來拆算，甲君的房屋所得為150萬元（500萬的3成），再按綜所稅20％稅率課稅， 須繳30萬元；再加上奢侈稅後，持有不到一年即出售者須繳480萬元（450萬+30萬），持有一年以上、未滿兩年出售者則繳330萬元（300萬+30 萬）

二、 倘若甲君是在2016年1月1日以後取得房屋並賣出，就必須按照房地合一的新制課稅

（以同樣條件，並假設甲君土地漲價總額共100萬元）

(1) 持有不到一年即出售：（3000萬-2500萬-100萬）x45％=180萬 (2) 持有一年以上、未滿兩年出售者：（3000萬-2500萬-100萬）x35％=140萬 (3) 持有兩年以上、未滿十年出售者：（3000萬-2500萬-100萬）x20％=80萬 (4) 持有滿十年出售者：（3000萬-2500萬-100萬）x15％=60萬

由此算式可看出一見事情：對於投資客而言，既有的奢侈稅，其實稅負負擔沉重許多。

以該案例來說，同樣是持有不到一年者，按房地合一稅新制的算法為180萬

僅為原本480萬元的不到四成。這也是為什麼，房地合一確定上路後

有不少聲音批評財政部是在變相鼓勵短期炒作的投機行為。