黃金屋夢碎？ 都更大障礙

都更案共有六種常見的障礙，每一種都會造成整合上的延遲，而如果一個都更案同時有好幾種障礙，那動工就可能遙遙無期，投資人最好事先做足功課。

都更案的第一個障礙是，老舊住宅當年興建時，大多沿著基地四周蓋到滿，但更新時必須符合新的容積、建蔽率規定，可建地縮小，一樓店面跟著得減少，這讓店面屋主更新意願大大降低，愈是店面效益高的精華區，整合困難度就愈高。

第二個障礙是，台北市很多早期住宅都有侵占巷道的問題，侵占的面積不計入權狀，但實際在使用。一旦要都更，屋主多要用實際使用面積來換算權利變換，可是其他參與更新的住戶卻多不願意，心想平常被擋道已夠嘔，怎麼還可以分更多? 整合往往因此談不攏，自辦更新的常常因此破局。

第三，同樣也是違建，但問題是在空中的頂樓加蓋。通常建商的處理方式是另外給一些金錢補助，然而多數住戶要的是坪數，否則寧可保持現狀拒絕都更。任何一個都更區，暫緩拆除的頂樓加蓋建築愈多，整合的進度就愈慢。

第四項障礙是，中繼住宅補貼問題。莊孟翰說，很多人直覺認為就是建商拿錢出來補貼更新戶租房子就OK了，但事實上是每一個住戶因人數、成員的不同，需求也不一樣，建商給同樣的補貼，住戶不同意，給不一樣，住戶認為不公平，要想擺平著實不容易。

第五，現在能夠申請 一坪 換 一坪 的，條件是30年以上的老房子，而其中很多是住著老一輩民眾的舊社區。在這種社區整合，第一步就很困難，因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易，更別說什麼權利變換等抽象概念。

最後一項就是所謂的釘子戶了，千萬不要以這樣的人很少，因為覺得無法換回原坪數 (現階段大多無法換回原坪數)、覺得新房子沒比較好，覺得麻煩，覺得實施者不公平不爽的，都有可能成為硬梆梆的釘子戶。一個都更案碰上幾個，大概就得長期抗戰了。