如何避開奢侈稅大招數

近年來由於房價不合理飆漲，引發高民怨，加上我國房地產短期移轉稅負相當低、土地短期交易不課徵土地增值稅等原因，今年二月底之前政府首度放出將對不動產課徵奢侈稅的空氣，在民氣可用的情況下，房地產市場稱為奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」在四月十五日正式立法通過，六月一日正式上路，這是建國百年來立法速度最快的法案，也是有史以來政府第一次立法來抑制房市的短線炒作。



根據財政部的說明，奢侈稅不溯及既往、不訂落日條款、一視同仁不分區實施、不論賺賠都課奢侈稅，所以對房市的殺傷力是非常大的。



一、不溯及既往



奢侈稅屬於銷售稅性質，對於該條例生效後之銷售行為課稅，並無溯及既往。部分民眾於該條例生效前已購置非自用宅者，無法預知本措施，可能引起反彈。惟如對該條例生效前購置不動產，一律排除課稅，反而鼓勵在條例生效前搶購，助長漲價，短期銷售也不用課稅，且使該條例延後1至2年產生效力，政策效果大打折扣。



二、不訂落日條款



該條例並不影響正常交易，為宣示政府長期健全房屋市場之決心，不宜在制定之初即明定僅實施一定期間。未來如有必要落日，宜循立法程序處理。



三、不分地區及不訂門檻



該條例之立法目的係為加重買賣非自用不動產稅賦，以達到抑制短期投機炒作。除對於已有房價不合理飆漲之部分都會區實施外，對其他地區一體適用，可收預防投機炒作之效，且如選擇部分地區施行，資金恐流向不課徵之地區，將造成該地區房價不合理上漲。房價穩定，可使民眾購屋支出減少，增加其可支配所得，帶動消費增加，反而有利於該地區之就業。





各地不動產價值差異甚大，民眾購屋能力多與當地所得水準有關，難以訂定全國一致性標準；總價值偏低之不動產不表示無炒作之可能，投機亦有可能偏向炒作套房等小單位或藉由分次移轉規避門檻限制，致未能落實政策美意。該條例已合理訂定排除課稅範圍，正常交易不受影響，自不宜再限制地區及金額。



四、不是賺錢才課稅



奢侈稅屬於銷售稅性質，與賺賠無關，就像營業稅、貨物稅一樣，不論買賣有沒有賺錢，都要課營業稅、貨物稅。若有賺錢才課稅，係就資本利得課稅之概念，將使稅基縮小，恐使政策效果打折。



奢侈稅因為具備了上述的特色，所以對房市的殺傷力自是非常的大，如何能有效的避開奢侈稅，就成了後奢侈稅時代投資房地產必修的課程了，以下是避開奢侈稅的十大招數，有些或許真的可行，有些則還有爭議，建議在採用之前還須詳加研究，避免得不償失！



1.轉售為租



奢侈稅主要是針對短線炒作者課以重稅，所以只要將房地產交易的時程拉長到兩年以上，就能順理成章的省下大筆奢侈稅，在這個原則下「轉售為租」當然是可行的，將過去短線進出的房地產改為長線持有，每個月收取穩定的租金收益，也就是從投資客轉換成包租公包租婆，等到房地產持有時間超過兩年，再考慮是否要售出。



「轉售為租」絕對是可以避開奢侈稅的方法之一，也是正正當當合法的節稅操作，只是兩年的房市變化、房價起落會如何，誰也無法預料，很可能出現「賺了租金，賠了房價」的情形，加上國內租屋市場租金報酬率普遍偏低，是否要拿少少的租金賭兩年的房市景氣好壞，都是將手頭房產「轉售為租」之前該好好盤算的關鍵點。



2.以租代買+反設定



以租代買為的就是要規避奢侈稅兩年的「綁約期」，買賣雙方在兩年內以租約代替買賣交易行為，等期滿後再進行產權移轉，押租金也都轉為自備款，這就可免掉大筆奢侈稅。由於租賃合約對承租之買方較沒保障，所以實務上都會進行所謂的「反設定」，要求賣方先行設定抵押權給予買方，避免萬一將來賣方反悔。但實際上還是可能會發生兩年後賣方因房價上漲反悔不賣，或買方因房價下跌而不買，甚至是賣方過世子女不認帳的情形，衍生諸多交易糾紛。



3.國宅式買賣移轉



國民住宅是政府為了實現住者有其屋，所推出的便宜住宅，主要是給中低收入無自有住宅者申請入住。根據國民住宅條例的規定，國宅所有人必須住滿一年才可以轉賣，但是在過去國宅的年代，很多第一手的國宅住戶未住滿一年就先行做權利移轉，以契約約定雙方權利義務，等到期滿後再辦理過戶。



這種國宅式的交易模式，當然也可搬過來在後奢侈稅時代來使用，買賣雙方以契約自由原則簽立買賣合約，約定售屋方在其房產取得滿兩年後再進行產權移轉，以避開奢侈稅。這種交易模式早在國宅年代就存在，面對奢侈稅當然也可援例照用，只是過去國宅模式的交易，衍生很多產權糾紛，例如期間簽約賣方不幸死亡，其子女不承認該筆房屋交易，或是在產權移轉之前房價大幅上漲（賣方反悔不賣），或是房價重挫（買方反悔不買）等因素，都可能導致房屋產權移轉生變，這在後奢侈稅年代也是可能發生的，買屋人是否願意承擔這類不可知的風險，都是交易成功與否的關鍵所在。



4.不動產信託



「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」在後奢侈稅時代，賣屋人可以利用信託的機制，以「他益信託」的方式，將房地產信託給第三公證人如銀行或信託公司，並將買方設定為受益人，等到兩年過後再將房地產產權過戶移轉給買方，因為產權移轉是在兩年後，自然能夠避開奢侈稅。





不過，也有人以法律的觀點提出不同的看法，認為以信託方式將買賣不動產信託予特定第三人，於信託期間再依信託本旨出售處分，轉售他人，恐還是有法律上的疑慮。其成立與否完全要看這種信託行為是積極信託或是消極信託，如果是屬於後者，自然屬無效。



如果是消極信託，行為人信託的目的，僅為使他人代為處理事務（如代繳交稅金或代為處理共有物分割等），而將其財產權移轉於受託人，自己仍保有實際支配及收益之權利者，其移轉縱以「信託」為名，尚非信託法上之信託。此外，受託人縱有管理或處分信託財產權限，惟其處分（如拋棄信託財產所有權）倘非為受益人之利益或特定目的為之，亦不符信託本旨。同理，信託若係為使受託人假信託之方式而遂行其節稅或其他脫法之實，其信託行為自是無效。何況信託雙方還須負擔信託費用及較高的代書費用，所以若是想要以不動產信託規避奢侈稅，還是要三思。



5.履約保證



所謂履約保證，最早出現在建築經理公司八大業務當中，主要是要協助建設公司履行價金專款專用、完工交屋等對購屋人的相關義務，確保購屋人的權益不會受到損害，後來也衍生到成屋市場的交易，成為保障買賣雙方的一種交易保障方式。



一般在成屋買賣成立時，會經過簽約、用印、完稅、交屋四個步驟，而到完稅時，稅單的錢一交給政府的同時，權狀的名字就會變成買受人的名字，不再是原屋主的名字，這時候如果買方跟代書有勾結的話，權狀拿了就跑，但是屋主只拿到成數不足的價金，那屋主是不是欲哭無淚？



反過來說，如果在稅單繳納之前，權狀還沒改所有權人的姓名，這時候屋主已拿了買方付的一部分價金，那買家不是虧大了？為避免以上的問題，實務上往往會找第三者建經公司或銀行。在建經公司或銀行內開立一個專戶，把買方付的價金跟賣方的權狀一起交給銀行保管，等到交屋的時候，銀行確定成交時，再把新的權狀給買家，把所有價金給賣方，以此作為履行契約的保障方法，稱之為履約保證。



履約保證是一種控管房產交易安全的機制，當然也是控管交易流程的一種方法，所以在實務上後奢侈稅時代也可以此方式來「延遲」交易的時間點（拉長到兩年），有效避開奢侈稅兩年的「綁約期」，但它又有保障雙方權益的機制，所以被認為是個不錯的避稅之道。今年建築業已經強制要實施履約保證，仲介業者實施成屋履約保證（或稱價金履約保證）也已經很多年，實務上並不陌生，只是要如何轉化為避奢侈稅的流程還要再進一步研究，當然有沒有法律上的疑慮，也要同時釐清。



6.假離婚



民間因債務糾紛，債務人惟恐累及妻小，常常會有所謂的假離婚之情事。面對奢侈稅的高稅率，如果夫妻在短時間內都新購入房地產，這兩戶房產其中一戶未來在兩年內出售可能就不符自用住宅規定，也無法符合一年內換屋之規定，因此會被課到奢侈稅。



如果真要躲掉奢侈稅，夫妻辦理離婚，應是可行的方式之一，夫妻各自分戶設籍，名下不動產就符合「一生一屋」自有住宅的免稅條款。由於我國民法並無限制結婚與離婚的次數，假離婚可以避開奢侈稅，同樣道理，也可以假結婚、真離婚方式來規避奢侈稅，只是這種方式後遺症也不少，雖然說沒有法律上的問題，但最怕就是弄假成真。



另外，與假離婚類似的手法，就是讓已成年子女遷出設籍，因為這樣也符合「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋」的自有住宅規定，可以正當的免掉奢侈稅。



7.假贈與真買賣



民法第四百零六條規定：稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產，無償給予他方，他方允受之契約。基本上贈與也是一種契約行為，雖然贈與是屬於奢侈稅的豁免條款之一，不用繳交奢侈稅，若不動產買賣雙方約定以「假贈與真買賣」的方式規避奢侈稅，實務上贈與稅還是逃不掉，只是贈與稅對不動產課稅基準是以公告現值來計算，而公告現值又遠低於市價的情況下，與奢侈稅的高稅率及實價課稅比較起來，還是划得來的。



只是「假贈與真買賣」牽涉到後半部真買賣的事實，國稅局若要嚴格查稅，只要針對雙方之間有無巨額資金（金流）來往，或是請受贈與者「喝咖啡」，假贈與真避稅的西洋鏡很快就會被拆穿的。





8.一買一賣換屋



符合自用住宅規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，導致共持有二戶房地產時，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地（即「先買後賣」），且出售後仍符合自用住宅規定者，免徵奢侈稅。這是財政部針對合於情理之換屋行為給予的豁免條款之一，加上非自願性的換屋行為如工作調動等，也都免徵奢侈稅，只是這樣的豁免條款都可能成為投機分子鑽法律漏洞的地方。



雖然這是個明顯的法律漏洞，也可能成為投機取巧者避稅的巧門，但要這麼做第一理由要充分，第二是不可能太過頻繁，因為若在一年之內就有三、四次的換屋行為或工作異動，明顯是不合常理的，詭計也是很容易被視破的。



9.稅額轉嫁給買方



成本轉嫁，這是很多商品交易時常會看到的現象，不過前提必須是處於賣方市場，如果市場清淡、買方稀少，這時想要將稅費等相關成本轉嫁出去，可說是難上加難。奢侈稅實施，對短線投資房地產者無疑增加了10~15%的稅費負擔，因此，如果能夠順利的將這些額外增加的負擔轉嫁給買方，那就沒什麼好憂慮的。



基於成本轉嫁的緣故，有市場人士已經指出，六月奢侈稅實施後房價可能會逆勢上揚，或許就是基於這樣的觀點與看法，也有人以香港實施類似的炒房稅為例，當地房價是先跌後漲。不管怎樣，奢侈稅是政府抑制房價的一項新嘗試，短時間還很難看到對房市的影響是好是壞，但若奢侈稅實施後，賣方真的可以輕易的將稅費轉嫁出去，那就表示政府的打炒房是無效的！



10.假合約



我國不動產買賣契約現行實務上有兩種，一種是地政士（代書）依據買賣雙方當事人合意之實際買賣交易價格、付款條件、買賣條件等，經買賣雙方同意所簽訂之契約書，俗稱私契。另一種是辦理產權過戶移轉登記使用，由政府機關制定之公定契約書，俗稱公契。長期以來，國內房地產市場就存在著私契---「合意簽訂合約」之空間，買賣雙方常常可能基於避稅或節稅的考量，要求簽立所謂的「假合約」，三千萬的房子可能簽買受價是一千八百萬，是很常見的事。



由於奢侈稅是以實價課稅，對於想要避開奢侈稅的人，若能將房地產合約價格拉低，當然對賣方就更有利，因此假合約之情事，在後奢侈稅年代恐怕會越來越多。只是假合約雖然可明的避掉奢侈稅，但是暗裡的資金流如果露餡，還是有可能被抓到有逃漏稅之虞，買方還可能吃上協助逃漏稅的官司，這樣的風險買方是否願意承擔，也是假合約方法能否成行的關鍵。