預售屋投資必勝要訣

幾乎在全世界，成屋（中古屋）的價格都會比預售屋要好，為什麼在台灣卻不是如此？如果成屋的價格比不上預售屋，投資人為什麼還要買預售屋？因為，等到房屋蓋好了，一定會跌價，投資必然就會遭到損失……。





在台北市，目前預售屋和成屋的價格落差愈來愈大，以內湖為例，預售屋上衝每坪六十萬元，新成屋可能只有七成的價格；以天母為例，預售屋上衝每坪八十五萬元，新成屋也只有不到七成的價格；以大安區七號公園邊的預售屋而言，價格每坪衝到一百二十萬元，附近成屋價錢有的還不到一半；以大直明水路水岸住宅而言，預售屋每坪成交價已超過八十萬元，可是成屋價格也只有一半左右；以產品水準最整齊的信義計劃區為例，每坪預售屋的價格已逼近百萬元，但有些成屋的價錢，也只有六、七成左右……。





類似的現象，只有在房屋供給極為不足，或是在經濟快速成長，計劃追不上變化的地區（如中國、印度），才有可能發生，可是在台灣，房屋的供給大於需求，自有住宅率幾乎勇冠全世界，相對地經濟成長率卻每下愈況，人民貧富差距愈來愈大，大部份人民愈來愈窮，在這樣的情況下，為什麼還會產生預售屋與中古屋的大幅價差，顯然是極為值得探討的問題。





面對這樣的環境，對投資人而言，要如何選擇投資標的，才不會受到這種「房屋蓋好時，就是投資夢碎日」的宿命論影響，而產生跌價的投資損失，以下四個要訣是投資人在投資前一定要了解的：

一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿，其至一棟博物館，是舊的貴還是新的貴呢？時間是站在新的一方還是舊的？如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值，投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢？因此，如果無法確定購買的商品，會比新製造出來的要好，有什麼理由，投資者要「現在」下手進行投資呢？





回到房地產投資的世界，投資人馬上會面臨到二個基本課題：一是為什麼要投資一個比較貴的商品（預售屋）？另一個則是什麼樣的房地產，舊的會比新的貴？





如果掌握了這二個問題的答案，才可以被認為已經可以進入房地產投資的世界，否則必然不容易在該市場中獲利。





在台灣，為什麼會有新屋（預售屋）比舊屋（中古屋）貴的情況產生呢？其主要原因，是因為銷售的型態所造成的。





在台灣大多數的房地產，是以零售的方式銷售，也就是說，一幢建築物是用切豆腐的方式，割成一戶一戶出售，這是讓房地產價值大幅減少的最主要原因。當我們把一幅名畫、一串珍珠、一輛名車，切成好幾個部分出售時，它的投資價值是增加了還是減少？自然是減低了。房屋亦是如此，當一幢房屋被切割零售時，就代表了這幢房屋已失去了它的最主要投資價值。





為了要保持每一幢建築物的最低價值，政府用公權力介入私有產權，頒行了「公寓大廈管理條例」，希望透過多數決的方式，決定公共事務，以免建築物價值快速消逝，但是，因為立法方向的錯誤，導致各建築物之內，產生多數欺凌少數，強者欺凌弱者的現象，自然產生劣幣驅逐良幣的結果，有能力的居住者紛紛搬出，使得大多數社區的居住品質日漸下跌，自然也失去了投資的價值。

所以對投資人而言，如果不能確定所投資標的未來的產權型態，因而會產生一戶一戶的切割所造成的管理上風險，基本上是不應該加以投資的。





我們可以看到近二年來，人壽、外資或REITs所購買且成交價格不斷大幅上昇的對象，幾乎都是產權控制良好的標的。





聰明的投資人是不會一戶一戶的購買預售屋，因為那種投資行為會造成未來交屋後價值的快速減損，故就產品而言，擁有獨立產權的別墅一定優於公寓，公寓又優於大廈，大廈又優於大社區，大社區又優於「造鎮計劃」，是顯而易見的！

在台灣雖然號稱有上萬家的建設公司，但是真正知道建設公司應該扮演何種角色的，可能不到二十家，知道後又願意長期去扮演的，應該不會超過五家。大多數的所謂建設公司，都只是扮演土地開發商人角色，他們辛苦的找到土地，並花了最大的力氣解決所有土地相關問題，然後快速的將它規劃好，請得建築執照後，銷售給消費者，當售屋所應收的錢回收後，大多數的公司多認為此事已經結束，又忙著去開發新的土地了。





有的甚至還換一個公司名字，以免麻煩，好一點的會對購屋者的房屋做一些售後服務，就認為已經是非常盡責任的建設公司了。





這其實是一個極為錯誤的「定位」（positioning）觀念，因為類似的經營行為，一位富有的地主，一間有能力的營造廠，一間會銷售的代銷公司，都有能力做好上述的工作，建設公司還有什麼樣的生存空間呢？





當建設公司將其產品當成商品，只希望快速將它交給消費者，而把錢收回來，並不再負擔責任，這種行為在會計學上叫做「風險的移轉」，類似的行為，必然會使得投資商品的價值不彰。





我們的政府官員，不希望產生劣幣驅逐良幣的結果，卻規定了許多規範去「管理」有品牌的建設公司，因為它只管得到好公司，壞的公司他也不願管，於是對建設業者而言，才會產生「少管的政策就是最好政策」的心聲。因為無法區分好壞，又無法協助及鼓勵好的建設公司，投資者自然也不要期望好公司的數量會很多了。





有些公司賣房子不敢用自己的名字，以投資的角度而言，就代表如果產生問題，就找不到負責的對象；有些公司蓋其不熟悉（沒有經驗）的房屋，就是以顧客為白老鼠，產品自然容易出問題（如蓋廠房的經驗與蓋豪宅經驗顯然是完全不同的，自然易生意外），其投資跌價風險必然較大。

常聽人說，房地產投資的成敗，主要關鍵是在區位（Location），但是，到底什麼樣的區位是好的區位呢？





基本上，如果想要購買到交屋後價格還可以增值的房屋，就應該特別注意區位行情。一般來說，新開發區（如南港、內湖、三峽、土城、板橋）因為尚有許多空地，所以有較大價格炒作的空間︱因為「沒有」，所以有無限的想像空間，可以包裝開發區未來會有多好多好，代銷公司的專長就在於包裝，所謂有夢最美，築夢的結果，就容易在景氣好時將價格不斷炒高，投資者所買到的價格往往可能是未來十年內的最高價。





同樣地，大型建設的投入，如高鐵沿線、快速道路沿線，也極容易提供炒作的題材，在有夢最美的導引下，其價格亦會有較不合理的抬高。





特殊風景良好地區，如三芝、淡水、萬里、金山及陽明山，由於風景良好，也很容易給予築夢的空間，當投資人的夢被築起之後，再加上低總價與低自備款的包裝，自然很容易打動投資人的心，但衝動購買的結果，往往又是一次的套牢經驗。





相對地，較成熟區（舊社區）的房價較不會有大幅度不合理的「行情」，因為成熟區內的土地供給量本來就少，即使有個案推出，一般來說案量多不大，也缺乏比價的空間，縱使價格有時候定得高些，但多亦處於合理範圍之內，即使貴一些，但因有強勁的租金支撐，交屋後也不容易大跌。





由以上的說明可以發現，所謂的「題材」，大約可分為兩種：一種是「築夢型」的，活在自己的想像裡；另一種是「眼見型」的，活在實際的世界中；就投資的角度而言，眼見型顯然是比築夢型要真實，所以投資跌價的風險自然較小。





同樣地，眼見型又可分為兩種：一種是對新開發區的投資（如高鐵、高速公路、快速道路）；另一種是對舊開發區的投資（如捷運、道路拓寬、大型公園的開闢）；兩者比較，顯然是後者的投資風險較小。

除了小區域的區位外，對於都市整體發展趨勢的掌握，亦是十分重要的，舉例來說，當市場景氣好，是所有地區都會蒙受其利；但當市場不景氣時，只有頂級都市（最好的地區）才有可能會有價格抗跌的功能。對大部份投資者而言，通常多是在景氣時購買，但當交屋之時，多已是不景氣時期，此時，在不同的都市，其跌價的風險就大不相同，通常愈偏遠的地方，以及愈不重視經濟發展的地方，其跌價風險愈大。

根據「格局理論」，房地產投資基本上是一種沒有風險的投資，但必須要基於好的資金規劃，換句話說，如果資金沒有問題（不借錢），則所有的房地產投資都沒有風險。





通常，對於預售屋的投資大約可分為二種型態：第一種是「買空賣空」型態，就是希望在預售屋變成成屋（交屋）之前，就可以轉售出去，即可賺到最大的價差（capital gain），這種投資的型態類似「賭博」，如果贏了，獲利率極大，但如果輸了，很可能必須面對血本無歸（斷頭）的結果，許多人將購買預售屋當成賭博，就是類似這種型態的投資，以歷史的經驗來看，大都輸多贏少，因為，賭贏了，很難離開牌桌，反而會愈賭愈大，當一次景氣翻轉時，所有以前贏的，可能一次吐回，回到原點。





另一種投資型態是「可租可售」型。投資者是以交屋後可以順利出租，賺取長期租金收益為投資目標，此時，投資人必須對於長期資金的來源，利率水準及貸款安全性（不被抽銀根）等環境的可能變化納入考慮。同時，在產品的挑選上，就不應該投資位於山邊、海邊與新開發區等出租風險性較高地區的產品，因為上述的產品是屬於賺「價差」（買空賣空型）的產品，如果等到交屋後，出租不易，就成為燙手山芋，進退維谷。





相對地，愈成熟的開發區，與人口聚集愈多的地區，才是應該選擇的首要地區，因為，在類似的地區裡，出租風險低，當租金收益穩定時，就可以從容等待時機，當哪一天景氣突然來臨時，自然可以賺到投資「價差」，這種類型的投資，才是穩賺不賠的房地產投資，只是其對資金的安排必須十分小心。

當預售屋的價格超過中古屋愈多時，就代表了投資風險愈大，此時投資人對於產品的選擇，尤其要特別注意。如果能完全掌握本文中所歸納出的這四個重點：產權要單純、品牌要頂級、區位要選擇與資金要保守，則可放膽投資預售屋，否則，就有可能會成為景氣變化下的犧牲品。祝大家投資順利。