自住與投資的投資報酬率試算

房屋是很好的資產與理財工具，大部分人以為只有投資才需要計算投資報酬率，其實，自住購屋也可以藉由試算投資報酬率來判斷房屋價值喔！



和所有商品一樣，房子的價格也是由市場的供給和需求所決定，一個理性的投資者是否願意長期持有這房地產，才是這房價最好的支撐。所謂「理性投資者」就是從財務的觀點，評估將資金投入這房地產所產生的現金流量，是否滿足他所要求的投資報酬率。而影響「現金流量」最重要的因素，就是房屋的「租金」。



以「租金」來代表房屋所產生的「現金流量」，對於投資置產的包租公、包租婆可能很容易理解，然而，為什麼連自住族，我們都以租金來計算呢？這是因為，如果我們很喜歡一間房屋，希望可以住在那裡，有兩種方式可以達到這目的：一種是用買的，另一種則是用租的，每個月需要付租金。因此，雖然自住族花錢買下房子來居住，但是，因此所省下的租金，不啻是創造「現金流量」的一種形式。



假設小美以1000萬總價購入房屋，貸款成數8成，貸款利率2.3%，貸款年限20年，無寬限期，仲介費、裝潢費、其他稅費共計45萬，以每月租金3萬元為例，假設10年後依1200萬售出，出售所支付的仲介費、其他稅費共計60萬，則輸入【投資報酬率試算】公式，可知小美所投入的總自備款為245萬，每年還款金額約為50萬，每年租金收入為36萬，10年後售出時所得售金1200萬扣除仲介費與稅費60萬，並償還尚未繳清的房貸本金400萬後，仍可獲得740萬現金。下圖為小美的現金流量圖，在【投資報酬率試算】公式計算下，其年化投資報酬率為8.15%。



 

請注意，這些試算出來的結果，都是年化報酬率。以小美的例子，如果投資期間10年，求出來的結果是8.15%，不要以為是10年才8.15%喔！是投資會每年以8.15%增長，以72法則概估，每9年投資會增長一倍喔！



小美的例子是出售時房屋總價有增值。如果房子在出售時持平或甚至小跌，那投資報酬率會如何呢？以小王為例，小王以500萬總價購入房屋，貸款成數8成，貸款利率2.3%，貸款年限20年，無寬限期，仲介費、裝潢費、其他稅費共計20萬，以每月租金1.5萬元為例，假設10年後依450萬售出，出售所支付的仲介費、其他稅費共計20萬，則輸入【投資報酬率試算】公式，可知小王所投入的總自備款為120萬，每年還款金額約為25萬，每年租金收入為18萬，10年後售出時所得售金450萬扣除仲介費與稅費20萬，並償還尚未繳清的房貸本金200萬後，仍可獲得230萬現金。下圖為小王的現金流量圖，在【投資報酬率試算】公式計算下，其年化投資報酬率為2.41%，仍較一般定存為高。







由上述的例子可知，不管是投資或自住，都可以計算房子的投資報酬率，提供我們在理財規劃、資產配置時明確的參考喔！