專業團隊提供抓漏、防水、專治奇怪漏水 免費到府估價,絕對專業,歡迎來電 | 不論您搜尋任何資訊,都能讓你可以很方便地找資料 精準投放客群,搶業績最給力,速洽諮詢 |
房市景氣觀察指標 |
房東:張小姐 發表時間:2012-11-01 |
文/陳韻如 「炒作」跟「放空」都是心理學的手段,運用的邏輯基本上是一樣的,利用多數群眾跟隨所謂的「趨勢訊息」的心態,放大操作的目標點,達成設定的目的。所以市場的真相,往往是「看多不是多」以及「說空不是空」。 今年三月及四月選後利多的聚集,把房市帶到一個新高點,無論是專營中古屋的房屋仲介,還是銷售預售屋、新成屋的代銷建設業,幾乎都在這段時間寫下業績新紀錄。 賣方賣得開心,買方卻買得有點疑惑,股市還沒漲上萬點,這些創新高的房價究竟穩不穩定?但多數買方還是肯定後市房市,積極跟進,買氣人氣在四月達到高點。 n 房市信心不足買氣散 但接下來學者提出「泡沫說」的警訊,加上國際油價及原物料價格節節高漲、美國二房風暴的經濟新危機,以及跌破全球專家眼鏡的雷曼兄弟倒閉事件,一波又一波接連而來,使得台股重挫四成,逼近二十年線,房市買氣受衝擊而頓時凍化。 之前心中對房價存疑的買方,在此時都縮手觀望,看房價是否會下跌,個案現場來人明顯下降,甚至原本呼之欲出的大案,也都暫緩推案腳步,等待農曆七月後,看市場有沒有起色,再決定是否進場。 房市買氣鈍化是不爭的事實,但是房市到底有多「熊」呢?最近不利房市的訊息四處散播,包括法拍屋增加、房貸繳本期來臨、中古屋量縮價跌、房市邁入三年修正期等等。 房價下跌與否,可從下列幾項指標來觀察。 n 法拍屋總案數並未大增 首先來看大家很關心的法拍屋,根據全台各法院統計,今年第二季全台的法拍總案數約五點六萬筆,看來數字挺嚇人的;但是在2003年第一季的谷底期,全台總案數為七點二萬筆,至少還差兩成約一點六萬筆,還差兩成,現在只能算是「小熊」。 房貸寬限期到期、繳本期逼近,確實是造成投資者的壓力,甚至是前兩年使用寬限期的自住購屋者,每月支出都將增加好幾萬;但是已經有七大行庫提出延長寬限期的因應措施,再加上投資客前幾年大賺錢口袋飽飽,一年半載的本金照理說難不倒他們。 中古屋量縮價跌的訊息,大多是從房仲業者傳出來的,房仲業服務買方與賣方,賣方價格不降,買方不願意追價,服務就會空轉,所以一定要先說服賣方降價,才有機會促成成交,無論是否奏效,至少建立這樣的氛圍,是有利房仲業者的,房仲業者難脫放空嫌疑。 房價下修最關鍵的因素在於「急殺」,造成急殺的來源不外是銀行或股市,銀行貸款繳不出來,或是融資買股票被追繳等等。經過915全球股市因雷曼兄弟事件而大暴跌的洗禮,目前二千億的融資餘額水位來看,距急殺還有一段距離。 去年八月份融資高水位曾達近三千八百億,景氣低迷時的2001年、2002年,融資餘額大約是二千億到二千二百億,而且據金融圈內消息指出,這波融資大多不是散戶購買的,也就是說,散戶所佔的比例並不高,所以股價下跌時,對散戶衝擊有限。 因此,即便股市重挫四成,目前來看,影響的只是購屋意願,並未像過去一樣,必須賤價售屋來回補股價下跌的差額,對房價急殺的威脅降低。 n 銀行逾放比低水位 銀行逾放比也是房地產人士常用的觀察指標之一,在1999年至2003年間,銀行的逾放比普遍高於7%,甚至有些銀行還超過10%,最嚴重的時候,等於說每10件房貸中,就有1戶違約未正常繳款。 當時政府金融單位為遏止逾放持續惡化,訂下在限定時間內,將逾放比下降到5%的規定,當時出現銀行將整批不良債信產品,倒貨給資產管理公司。日前央行公佈的銀行逾放比統計為1.64%,遠低於過去的危險水位。 畢竟銀行在經歷卡債及美國二房風暴後,大多大幅提高放款的風險意識,像過去「超貸」的現象已不復見,甚至將一般貸款額度,降回七成左右,要貸到八成都不容易。 房貸額度降低,等同是購屋門檻提高,有效過濾了一些購屋能力不足的買方,才會使得逾放比的數字,始終維持在低水位,住宅房貸目前並未陷入險境。 n 房市景氣可撐2-3年 相對於其他產業,房地產算是個龐然大物,交易金額大,景氣變化也是以緩升緩降居多,很少是驟升驟降。即便像今年第二季,房市走勢已經算是罕見的「驟降」,但是時至九月底,房價出現降幅的比例並不高,大約在一成以內,顯然屋主及建商並不急著用錢,寧可撐一陣子等等看。 即便房市景氣開始反轉,要走到真正的谷底,通常要走個兩年到三年;雖然現在變化較快,但是預料也是會超過一年,也就是說,普遍降價最快也是反應在明年第二季,最慢可能會到2010年之後才反應。 但也許在明年第二季之前,台灣經濟景氣就已經拉回,帶領房市走向另一波高點,也很難說。 n 外圍區域建商沒倒閉 最後一個觀察指標,便是區域外圍建商的存亡。這些外圍區域(像楊梅、觀音、大溪、大園、龍潭、鶯歌等),這些區域長期還是以當地客源為主要買方,受惠於外來客源的部分很有限。 但是我們看到,這些看來房市不易熱絡的三線區域,即便推案量都不算低,但是目前尚未聽到有建商倒閉的訊息,只是零星有些建商或代銷發生財務吃緊的傳聞,可見連這些區域的供給方都還挺得住,降價的壓力目前只是在小範圍局部,並未明顯向都會區蔓延。 n 房價上漲屋主有利 房價上漲是利是弊?多數的買方都希望降價,買便宜、再等上漲、後賣出,賺差價,但是如果只有一戶自住房屋,漲價後換屋,還是要新買入,在同一生活圈,不見得買得起;房價下跌,一樣是換屋,賣得便宜,選擇性不一定比較大。 所以實際上,房價漲跌對換屋者並無太大影響,畢竟房價跟著景氣水位升降;對首購來說影響大,因為房價上漲會墊高購屋門檻,所以約佔五成的龐大首購群,一直不希望看到房價上漲,利空訊息也是為首購族發聲的。 房價上漲對台灣七百六十多萬戶屋主有利無害,因為資產增加,只要個人信用條件不差,能力上可以負擔,就有機會向銀行增貸,用增貸資金拿來做更多的理財運用;目前唯獨國人理財觀念不足、對商品的資訊及獨立研判常識都還欠缺,所以感受不到這部份的優點,對房屋金流的觀念,僅侷限在「賺差價」的想法中。 國外分析師習慣把景氣好的好市稱為「牛市」,把景氣不好的劣市稱為「熊市」,台灣房市之多變,由牛轉熊,再轉牛,然後又變熊,交替的過程中,隨時都有可能翻盤,期間各種訊息交錯,反應對台灣未來信心的看法,也許這也是台灣邁向國際化,必須付出的代價之一吧! |
|
中和市景平路菜市場店面出售 離南勢角捷運站400公尺 多公車站牌,商機無限 台北松山區民生東路金店面出租 雙店面 門口可停兩台車 、人旺氣盛、客層無虞、商機無限 明日黃金屋 買屋、賣屋、租屋、出租、房東租屋刊登、並提供租屋、最專業的服務、最安全親切的交易。 |
1 樓住戶:凝冬 發表時間:2014-05-31 |
買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看 仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好 就像之前我朋友買一間華廈 因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 , 隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了 仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友 仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o 被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己 買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價 如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站 全民比價網 比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋 買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |