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法拍屋買受人就物之瑕疵無擔保請求權 |
| 房東：呆妹 發表時間：2012-11-03 |
法拍屋買受人就物之瑕疵無擔保請求權 如果你買到凶宅、輻射屋或海砂屋時，這種買賣屬於「有重大瑕疵的買賣」，不論經過多少手，只要在「瑕疵擔保時效」內提告，原則上售屋者都要負責，但是法拍屋卻是例外，這是因為法拍屋不用負民法規範的「瑕疵擔保」責任，標下來就不能棄標，否則就沒收保證金，民眾如經由法拍標到凶宅、海砂屋等也只能認栽，不能向法院的民事執行處求償。 強制執行法第七十七條及八十一條規定，法院在查封、拍賣不動產時，應查明事項包括土地坐落地號、地目、地上物或其他使用情形，房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別及層數、面積、稅籍號碼等及現實使用等狀況，但「是否為凶宅、輻射屋或海砂屋」並不在內，因此，法院沒有主動調查房屋是否為凶宅之義務。 法拍屋不負「瑕疵擔保」責任 強制執行法第六十九條也規定，「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任，小至房屋漏水，大至買到凶宅、輻射屋或海砂屋等，標到法拍屋的人都必須要承受房屋現況，不能要法院負責。 法拍屋有「瑕疵擔保」的免責權，主要理由是若要求法院主動調查是否為「凶宅」或其他可能影響拍賣價格因素，一則於法無據，二則將造成法院執行作業困難、導致法拍程序的延宕。 但最近民眾標下法拍屋才知道房子有問題的案例頻傳，台北地院上個月法拍一棟位於三重市文化北路的房子，曾發生屋主在浴室割腕的命案，這間「凶宅」在幾年前法拍，得標者只能認栽棄標被沒收保證金；現在這房子再度法拍，法院還是沒有載明它是一幢凶宅。這次是張姓男子低價標到，事後知道是凶宅當場傻眼，氣得批評法院明知是凶宅卻不在公告上載明，一賣再賣，拿出來騙民眾？ 「強制執行法」應該修法刪除 一般民間買賣房屋，「凶宅」屬於重大訊息，若賣方隱瞞，則買方事後可訴訟要求退錢，但法拍屋卻完全無此保障。法院提供的資訊不足以保障民眾權益，這將影響到司法的威信。 要民眾自行調查法拍屋是否為凶宅並不容易，相較起來，法院應負起揭示風險的責任，「強制執行法」規定的法拍屋不負瑕疵擔保的責任應該修法刪除，以保障消費者的權益。 |
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