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點交的狀況及種類？ |
| 房東：小麥 發表時間：2012-11-07 |
點交的狀況及種類？ 可歸類為五種： 確定點交(佔35%) 查封時，法拍公告為空屋，債務人自住，已經排除之第三人佔有，已經排除租賃權之承租人(得注意承租關係)，拍定後法院可依得標人之司法程序聲請，將房屋點交給得標人。 部分點交(佔40%) 查封時債務人未到場或不在標地內(沒有開門)，法官命債權人查報使用現況，債權人通常僅以電話催收紀錄、催收函收件紀錄、管理員聲稱等通報法院，經常出現查報狀況與現況使用情形不相符情事。例如：法拍公告上註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明。」如果債權人查報為空屋，但實際現況為第三人佔用，則法院不負點交之責。通常需要經過8個月的「還返請求」訴訟，拿回得標物。 還有停車位佔用不明者，停車位面積公同共有者，公共設施，公用道路等，皆不在點交範圍。 確定不點交(佔15%) 查封前即有租賃權或第三人佔用，且無法被排除，拍定後確定不點交。 拍賣物有地上權、地役權、空中權等拍定後確定不點交。 拍賣物為公同共有部分(拍賣持分部份)、375減租、合法租約等，優先權人有優先購買權；即便優先權人放棄優先購買權利，能須由得標人自行處理，屬不點交範圍。 大部分銀行將房屋貸款編入消費性貸款性質，通常以自住或自用為多，所以與銀行簽訂貸款契約時，通常需簽訂自住或自用切結書，也就是標地沒有租給他人之行為；所以大部分拍賣物若有「第三人租用中」通常可經由銀行提供相關文件向法院聲請租約排除。但是在銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。 點交變不點交(佔5%) 拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。 若標得此類型案件不願承受不點交的困擾，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金，避免「不點交」風險。 不點交變點交(佔5%) 拍賣筆錄註明不點交，但居住人或使用人已自行搬離，只要做好保全程序，取得「權利移轉證書」後，即可自行點交房屋。 以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾。 |
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