購買法拍屋的程序

房東：王小姐
發表時間：2013-02-03

1. 取得法拍屋資訊：

除各法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外，另可由報紙、銀行網站、代書事務所及代標公司等管道取得相關法拍資訊。

2. 籌措資金並評估還款能力：

標購法拍屋，依規定投標人須繳納20－30％(台中地區30％台北因房價是20％）的保證金，超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納，未得標者法院退還投標人，因此在投標法拍屋前就必須先行籌措投標保證金。又得標後須於七日內繳清拍賣價金之尾款，以取得「不動產權利移轉證明書」，再辦理過戶，因此得標後之亦須籌措不動產轉移之尾款。( 此部分可以透過本行「法拍屋貸款」協助您籌措購買法拍屋之資金 )

3. 選定拍賣物件：

依個人需求及負擔能力選定適合標的。

4. 勘察現場：

親赴現場勘察，以瞭解投標標的物之狀況。( 若購買本行法拍屋案件，本行法拍專員會協同您去了解屋況並加以說明)

(1) 標的物之標示與形狀。

(2) 臨路狀況與面寬是否有違建或地上物 。

(3) 是否有第三者占用，而影響點交。

(4) 週邊環境是否符合需求，同時調查同類型房子價格，以判定是否值得購買。

5. 投標：

法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二、三成，依規定投標人須繳納底標價20∼30%(台中地區30％台北因房價是20％）的保證金．保證金在新台幣壹萬元以內者，得以千元大鈔放進封存袋內，超過壹萬元者，得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票，放進封存袋內，將袋口密封，並在封口處簽名或蓋章，未得標者，法院開標後如未得標，可於投標當日領回保證金。

6. 開標︰

投標當日由競標者中出價最高者得標。

7. 流標︰

競標者投標價均低於底標，或無人投標謂之。

8. 得標︰

應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並取得「不動產權利移轉證明書」。

9. 辦理所有權移轉登記：

取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。

10 向銀行申請貸款：辦妥過戶取得不動產所有權，可向各金融機構辦理抵押貸款。

　　　　　　　　投標前注意事項：

1. 租賃權問題：

查明拍賣標的物是否有租賃權存在，法院有無排除。

2. 抵押權問題︰

一般拍定後抵押權均可塗銷但經協議且同意者例外。

3. 點交問題：

標的物如有人承租或被佔用情形，法院通常都不辦理點交，標購人須與佔用者協調，在過程中教麻煩且可能要花費一筆錢才能解決或另行起訴。

4. 標購資格：

考量標的物是否有承購資格之限制(如國宅或工業用地或農地等)，瞭解本身是否符合資格才去投標。

5. 優先購買權：

查明該標的物是否有其他人有優先購買權，如地上權人、共有人、承租人等。

　　　　　　　　法拍屋投標流程：

1. 至法院服務處索取投標單信封（信封內有投標單及保證金信封）。

2. 開立當地台銀支票作為投標保證金(保證金金額依法院規定)。

3. 填寫投標單。

4. 於投標日攜帶身分證及印章，在時間內至法院投標室將投標單投入，開標後，沒得標者，當場領回保證金，得標者則留下辦理手續。

　　　　　　　　法拍屋得標後流程：

1. 得標後７日內要付清尾款。

2. 開14日內將收到法院開出之「權利移轉證明書」，即可依此證明書辦理過戶。

3. 如果得標物是不點交，則已經不關法院的事，如果是有點交的話，則要寫點交狀，法院才會執行第一次的點交驅逐原住戶。

4. 如果原住戶沒有依約搬離，則再請第二次點交時可請搬家公司會同法院書記官與管區，將原住戶驅逐。 依約搬離，則再請第二次點交時可請搬家公司會同法院書記官與管區，將原住戶驅逐。

　　　　　　　　法拍屋過戶相關費用：

１. 印花稅： 按照買賣合約貼足千分之一的印花。

２. 契 稅： 不動產因買賣而取得所有權者，需繳納的契稅為契價的6％。

３. 代書費： 一般而言，買賣約10,000∼ 12,000元，設定抵押約3,５00元，塗銷約1,500∼2,000　元，抵押權權利內容變更約3,５00元。

４. 地政規費： 過戶－不動產買賣價格(公契)之千分之一；設定抵押權－設定金額之千分之一。

５. 書狀費： 視房屋、土地的筆數計算，每張八十元。